Zasiedzenie mieszkania wynajmowanego – czy to możliwe?

Zasiedzenie nieruchomości to temat, który wciąż budzi w społeczeństwie wiele wątpliwości i… kontrowersji – zwłaszcza w kontekście wynajmu mieszkań. O uskutecznienie przejęcia mieszkania przez zasiedzenie obawiają się właściciele nieruchomości, a niektórzy wynajmujący z kolei szukają różnych sposobów i luk prawnych, które umożliwiłyby im zasiedzenie wynajmowanego mieszkania. Jak to wygląda w praktyce? Kiedy możliwe jest zasiedzenie mieszkania? Ile lat musi upłynąć, by można było mówić o przejęciu własności na drodze zasiedzenia? I wreszcie – jakiego typu lokale mogą stać się przedmiotem prawa do zasiedzenia? Odpowiedzi na te i inne pytania zostały zamieszczone w poniższym artykule. Zapraszamy do lektury i zachęcamy do dzielenia się wiedzą z osobami, których kwestia zasiedzenia mieszkania może dotyczyć.

Zasiedzenie mieszkania – po ilu latach jest możliwe?

Generalnie kwestię zasiedzenia nieruchomości regulują przepisy zawarte w Kodeksie Cywilnym (artykuły od 172 do 178). Jedną z najważniejszych przesłanek do nabycia prawa własności przez zasiedzenia mieszkania jest upływ czasu. Przyjmuje się, że zasiedzenie następuje po 20 latach (przy tak zwanej dobrej wierze posiadacza) lub po 30 latach (przy złej wierze). Drugim warunkiem nabycia prawa własności przez zasiedzenie jest to, że posiadacz musi być posiadaczem samoistnym. W praktyce oznacza to, że włada on mieszkaniem (bądź inną nieruchomością) jak właściciel: dokonuje opłat, drobnych napraw, remontów. Często posiadanie samoistne jest tożsame z prawem własności nieruchomości, choć nie zawsze się tak dzieje.

Zasiedzenie w złej wierze i w dobrej wierze – co to oznacza?

Jak wcześniej zostało to wspomniane, do stwierdzenia prawa do zasiedzenia po krótszym, 20-letnim okresie, niezbędna jest tak zwana „dobra wiara”. W przepisach nie jest ona co prawda literalnie definiowana, jednak sprawy sądowe dotyczące zasiedzenia oraz kończące je postanowienia sugerują, że dobra wiara może być tożsama – przykładowo –  z nieświadomością osoby kupującej nieruchomość, co do statusu posiadania osoby ją sprzedającej. W praktyce najczęściej są to sprawy, w których sprzedający nie ma praw do nieruchomości, którą obraca, a kupujący – dokonując transakcji – o tym nie wie. Jeśli więc dom czy mieszkanie zostało sprzedane w takich okolicznościach, wówczas kupujący może skorzystać z prawa do zasiedzenia w dobrej wierze – nie miał bowiem świadomości, że bierze udział w „fałszywej” transakcji.

Zła wiara w przypadku zasiedzenia to z kolei przejęcie mieszkania bądź domu i pozorowanie zachowań mających na celu dowiedzenie własności samoistnej, czyli opłacanie rachunków za właściciela czy podnoszenie standardu mieszkania poprzez dokonywanie ulepszeń i remontów bez zgodny i wiedzy prawnego właściciela. Zła wiara to także próba zmiany zapisów umowy najmu w taki sposób, by zwiększały one uprawnienia wynajmującego, co do rozporządzania nieruchomością.

Zasiedzenie mieszkania wynajmowanego

Zasiedzenie mieszkania wynajmowanego to kwestia, która budzi duże emocje – niektórzy najemcy bowiem upatrują w zasiedzeniu szansę na nabycie mieszkania i dążą do tego różnymi sposobami, a właściciele zastanawiają się, jak uniknąć zasiedzenia nieruchomości. Co do zasady jednak, zasiedzenie wynajmowanego mieszkania nie jest możliwe – wynika to z faktu, że wynajmujący jest tak zwanym posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, a to właśnie posiadanie samoistne jest niezbędnym warunkiem do zasiedzenia nieruchomości.

Zasiedzenie mieszkania komunalnego

Jeśli chodzi o kwestię zasiedzenia mieszkania komunalnego, to sprawa ta wygląda podobnie, jak w przypadku zasiedzenia mieszkania prywatnego. Osoba wynajmująca takie mieszkanie jest posiadaczem zależnym, a posiadaczem faktycznym jest gmina, która to mieszkanie wynajmuje. W takich okolicznościach również nie ma możliwości zasiedzenia nieruchomości, przy czym jeśli najemca chciałby nabyć mieszkanie komunalne, w którym aktualnie przebywa, może zwrócić się do gminy z zapytaniem o wykup nieruchomości – często urząd przychyla się do takiej transakcji na preferencyjnych warunkach.

Warunki zasiedzenia nieruchomości

Podsumowując, do zasiedzenia mieszkania lub innej nieruchomości może dojść tylko po spełnieniu łącznie dwóch poniższych warunków.

• Osoba władająca mieszkaniem musi mieć status posiadacza samoistnego (a nie zależnego, jak w przypadku osób wynajmujących lokale, mieszkania czy domy).

Osoba władająca mieszkaniem musi robić to w dobrej wierze (wówczas zasiedzenie mieszkania nastąpi po upływie 20 lat od objęcia go w posiadanie). Jeśli obejmuje nieruchomość w złej wierze, wówczas zasiedzenie nastąpi po upływie 30 lat.

Zasiedzenie mieszkania nie jest więc możliwe bez spełnienia konkretnych warunków. Ponadto zasiedzeniu nie mogą podlegać nieruchomości użyteczności publicznej oraz takie, które zostały wyłączone z obrotu konkretną ustawą (mowa tu przykładowo o drogach publicznych, nieruchomościach w parkach, lasach państwowych i innych tego typu obiektach).

***

Więcej informacji dotyczących kwestii prawnych związanych z nieruchomościami znajdziesz na naszej stronie internetowej, w zakładce Sprawy dotyczące nieruchomości. W przypadku jakichkolwiek pytań bądź chęci skorzystania ze wsparcia profesjonalistów, zachęcamy do kontaktu – prowadzimy sprawy związane zarówno z zasiedzeniem, jak i współwłasnością czy służebnością.