Inne sprawy

1. Udział małżonka w spółce z o.o. a majątek wspólny małżonków

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, czy i kiedy udział małżonka w spółce należy do majątku wspólnego i jakie wynikają z tego skutki dla obojga małżonków. Chodzi w szczególności o odpowiedź na pytanie, czy małżonek wspólnika spółki z o. o. uzyskuje status wspólnika, dlatego że nabycie udziału nastąpiło ze środków wspólnych małżonków oraz czy przedmiotowy udział w spółce jako element majątku wspólnego podlega podziałowi w przypadku zniesienia wspólności.

Czy i kiedy małżonek wspólnika spółki z o.o. uzyskuje status wspólnika?

„Udziały nabyte przez jednego małżonka ze środków pochodzących z majątku wspólnego wchodzą w skład tego majątku, a wspólnikiem staje się tylko małżonek będący stroną czynności prowadzącej do nabycia udziałów” (patrz: postanowienie SN z dnia 3 grudnia 2009 r., sygn. akt: II CSK 273/09 oraz wyrok SN z dnia 20 maja 1999 roku, sygn. akt: I CKN 1146/97).

Oznacza to, że współmałżonek uczestnika takiej czynności nie nabędzie statusu wspólnika na tej tylko podstawie, że wniesiony wkład jest składnikiem pochodzącym z majątku wspólnego małżonków. Z drugiej jednak strony nie można zaprzeczyć, że skoro udział w spółce został nabyty z majątku wypracowanego wspólnie przez oboje małżonków, małżonek niebędący wspólnikiem powinien mieć możliwość skorzystania z uprawnień przysługujących normalnie wspólnikowi. Ewentualnie roszczenia z tytułu np.: dywidendy, podziału majątku spółki, umorzonych udziałów przysługują mu jednak nie wobec spółki z o.o. lecz wobec współmałżonka, który jest wspólnikiem w tej spółce. Nadto, współmałżonek będący wspólnikiem powinien dokładać należytej staranności, aby nie doszło do utraty praw majątkowych związanych z wniesionym do spółki wkładem.

Czy udział w spółce jako element majątku wspólnego podlega podziałowi w przypadku zniesienia wspólności?

Chodzi w istocie o odpowiedź na pytanie, co stanie się z udziałem współmałżonka w spółce z o. o. w sytuacji zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej np. w drodze rozwodu. Z poglądów doktryny i orzecznictwa wynika, że udział, którego nabycie nastąpiło za wkład pochodzący z majątku wspólnego, stanowi składnik tego majątku małżeńskiego, a zatem – w wypadku zniesienia tej wspólności – podlega podziałowi. Innymi słowy w razie np. ustania małżeństwa w wyniku rozwodu, sąd może zasądzić ten udział w spółce na rzecz małżonka, który dotychczas nie miał statusu wspólnika i w ten sposób dokonać zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej.

Opisaną wyżej ewentualność można wykluczyć poprzez zastosowanie art. 1831 k.s.h., który przewiduje opcję ograniczenia lub wyłączenia wstąpienia do spółki współmałżonka wspólnika w przypadku, gdy udział lub udziały są objęte wspólnością majątkową małżeńską, Wymaga to wprowadzenia stosownego zapisu do umowy spółki. Jeżeli zatem umowa spółki będzie wprost wyłączać albo ograniczać wstąpienie do spółki współmałżonka wspólnika, sąd – dzieląc majątek małżonków – nie może dokonać podziału udziałów bez uwzględnienia postanowień zawartych w umowie spółki, gdyż naruszyłoby to jej ustrój korporacyjny, zmuszając dotychczasowych udziałowców do partycypowania w określonej spółce, bez ewentualnego wpływu na zmiany w jej składzie.

2. Nabycie udziału wspólnika w spółce z o.o. przez jego małżonka

Czy możliwe jest zbycie udziału w spółce z o.o. na rzecz małżonka wspólnika?

Zgodnie z art. 180 k.s.h. za życia wspólnika jego małżonek może zostać włączony w działalność spółki poprzez zbycie na jego rzecz udziału (udziałów) w spółce bądź części takiego udziału lub ułamkowej części udziału.

Umowa zbycia udziału powinna mieć formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi. Wybór rodzaju umowy, w drodze której następuje zbycie udziału, zależy od woli stron, co odzwierciedla zasadę swobody kontraktowania. Udział bądź jego część można zatem darować albo sprzedać, przy czym w przypadku darowizny udziału należałoby rozważyć zachowanie formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli darczyńcy, która to forma przewidziana jest w art. 890 § 1 K.c.

Uprawnienie do zbycia udziału w spółce z o.o. może – zgodnie z art. 182 § 1 k.s.h. – zostać uzależnione od zgody spółki, której udziela zarząd. Ograniczenie albo wyłączenie uprawnienia do zbycia udziału może mieć również inną postać i polegać np. na wskazaniu określonych kategorii albo cech osób, które mogą być nabywcami (wspólnicy, osoby posiadające konkretne wykształcenie, wartości majątkowe, zezwolenia lub prowadzące określoną działalność gospodarczą).

Czy małżonek dziedziczy udział współmałżonka w spółce z o.o.?

Chodzi w istocie o dziedziczenie udziałów zmarłego wspólnika w spółce z o.o., która to kwestia została uregulowana zarówno w kodeksie spółek handlowych jak i w kodeksie cywilnym.

Z art. 183 k.s.h. można wywieść zasadę, iż udziały w spółce z o.o. podlegają dziedziczeniu tak jak każde inne prawa majątkowe. Oznacza to, że w razie śmierci wspólnika jego majątek, do którego należą także przysługujące mu udziały w spółce z o. o. wchodzą do spadku i podlegają dziedziczeniu czy to na podstawie testamentu, czy to według  reguł ustawowych, jeżeli ów testament nie został sporządzony.

W razie sporządzenia testamentu spadek nabywa osoba bądź osoby w nim wskazane. W przypadku dziedziczenia ustawowego spadek w chwili śmierci spadkodawcy nabywają krewni lub małżonek spadkodawcy zgodnie zasadami określonymi w art. 931 – 935 k.c. W wypadku dziedziczenia ustawowego pierwszeństwo spadkobrania mają zstępni zmarłego wspólnika oraz jego małżonek. W braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku z ustawy jego małżonek i rodzice. Jeżeli zaś nie ma ani małżonka, ani zstępnych zmarłego wspólnika to cały spadek przypada jego rodzicom w częściach równych, a jeśli zdarzy się, że także jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, należy się rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych, ewentualnie zstępnym tego rodzeństwa. W braku zstępnych, małżonka rodziców, rodzeństwa spadkodawcy powołanych do dziedziczenia z ustawy, a zatem w ostateczności, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu.

Oparcie wywodu o zasadach dziedziczenia udziału wspólnika w spółce, w tym dziedziczenia przez małżonka tego wspólnika wyłącznie na przepisach k.c. byłoby jednak niepełne. Powyższe rozważania należy bowiem uzupełnić analizą art. 187 k.s.h., zgodnie z którym o przejściu udziału, jego części lub ułamkowej części udziału na inną osobę zainteresowani zawiadamiają spółkę, przedstawiając dowód przejścia. Samego zawiadomienia, spadkobiercy zmarłego wspólnika mogą dokonać w dowolnej formie (utnie, telefonicznie, w formie pisma), lecz najlepiej byłoby przedłożyć co najmniej akt zgonu wspólnika. Zawiadomienie to będzie w pełni skuteczne, o ile spadkobiercy przekażą spółce dowód przejścia prawa do udziału w spółce.

Oznacza to, że w razie śmierci wspólnika spółki z o. o., jego spadkobiercy formalnie już z chwilą zgonu spadkodawcy (z chwilą otwarcia spadku) wstępują z mocy prawa w jego uprawnienia i obowiązki, stając się współwłaścicielami udziału (udziałów), czyli wspólnikami (patrz: art. 922 k.c. w związku z art. 187 k.s.h.) Spadkobierca może jednak wykonywać przysługujące mu jako wspólnikowi prawa wobec spółki dopiero, jeżeli zawiadomi o tym fakcie spółkę i przedłoży dowód przysługującego mu prawa. Takowymi dowodami wobec podmiotów nieroszczących sobie prawa do spadku (w tym również spółki) są zgodnie z art. 1027 k.c. postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza w obecności spadkobierców.

Co więcej, prawo dziedziczenia udziałów w spółce przez małżonka, zstępnych, rodziców i inne jeszcze osoby uprawnione na podstawie ustawy albo testamentu nie ma charakteru bezwzględnego. Zgodnie bowiem z art. 183 § 1 k.s.h., spadkobiercy wspólnika mogą zostać wyłączeni od dziedziczenia udziałów. Umowa spółki może ograniczyć lub wyłączyć wstąpienie do spółki spadkobierców na miejsce zmarłego wspólnika. W takim jednak wypadku umowa spółki powinna jednocześnie określać warunki spłaty spadkobierców niewstępujących do spółki, pod rygorem bezskuteczności ograniczenia lub wyłączenia. Oznacza to, że w razie skutecznego wyłączenia lub ograniczenia wstąpienia do spółki przez spadkobierców wspólnika, tymże spadkobiercom pozbawionym prawa dziedziczenia udziałów, przysługuje prawo do ekwiwalentu za udziały.

Jeżeli zaś umowa spółki ani tego nie wyklucza, ani nie ogranicza (poprzez wskazanie warunków podmiotach albo przedmiotowych, które winny być spełnione, aby spadkobierca mógł dziedziczyć udziały zmarłego wspólnika) do możliwości dziedziczenia udziałów wspólnika, stosuje się ogólne reguły dziedziczenia wynikające z k.c.

Pozycja prawna małżonka wspólnika spółki z o.o.  ukształtowana przez przepisy k.c. oraz k.s.h. jest teoretycznie silna – może on zarówno nabyć udział bądź udziały małżonka w spółce i wejść do spółki w charakterze wspólnika po śmierci współmałżonka będącego tym wspólnikiem dotychczas. Istnienie dyspozytywnych przepisów k.s.h., które dają spółce prawo ograniczenia albo wyłączenia powyższych uprawnień, czyni je jednak iluzorycznymi, tym bardziej, że spółka z o.o. z natury swej opiera się na składniku osobowym i z tego względu stosowanie w umowie spółki postanowień wykluczających albo ograniczających prawo zbycia udziałów na rzecz kogokolwiek, w tym na rzecz małżonka są często stosowane podobnie jak zastrzeżenia o niedziedziczności udziałów w razie śmierci wspólnika.

Pozytywnie należy ocenić wypracowane  przez doktrynę i orzecznictwo jednolite stanowisko, iż małżonkowi przysługują od współmałżonka  – wspólnika roszczenia  choćby z tytułu dywidendy, jeżeli ten nabył udział w spółce z o.o. za wkład pochodzący z majątku wspólnego. Należy jednak nadmienić, że w praktyce wypadki dochodzenia przedmiotowych roszczeń zdarzają się stosunkowo rzadko.

Przedmiotem niniejszego opracowania jest analiza kluczowych przepisów i orzecznictwa dotyczących decyzji o warunkach zabudowy będącej podstawowym aktem administracyjnym warunkującym wybudowanie własnego domu w wypadku, gdy grunt, na którym ma być on wzniesiony, znajduje się na obszarze nieposiadającym obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy?

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego – aktem prawnym, który ma charakter wiążący na obszarze, dla którego został uchwalony. Oznacza to, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje tylko określony obszar – gminę bądź jej fragment, ale na tym terytorium wszystkie decyzje administracyjne oraz działania budowlane podejmowane na jakiejkolwiek innej podstawie muszą być zgodne z zapisami zawartymi w tym planie. W takim wypadku osoba zainteresowana budową domu ma obowiązek uprzedniego uzyskania decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Takowe zostanie wydane, o ile planowana inwestycja budowlana będzie m.in. zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli dla określonego obszaru nie uchwalono jeszcze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zastępuje ona w istocie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i dopiero po jej wydaniu i uzyskaniu przez nią cech ostateczności, inwestor może wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy ma – jak każda decyzja administracyjna – charakter indywidualny. Oznacza to, że rozstrzyga o możliwościach zabudowy określonej nieruchomości gruntowej przez konkretnie oznaczony podmiot wnioskujący o jej wydanie. W przeciwieństwie jednak do obowiązującej zasady niezbywalności decyzji administracyjnej, decyzja o warunkach zabudowy może zostać przeniesiona na inny podmiot, niż ten, z którego inicjatywy została wydana (zob. art. 63 ust. 5 u.p.z.p.). Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są tylko te podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Nadto, przeniesienie następuje również w formie decyzji administracyjnej.

Jakie są przesłanki pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy?

Jak przesądza art. 61 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, (…) jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (…);
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warunek opisany w punkcie 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. nazywany jest przesłanką „sąsiedztwa”. Oznacza to, że musi istnieć działka sąsiednia, na której istnieje już zabudowa, będąca punktem odniesienia dla wniosku o warunki zabudowy. Błędnym jest jednak zachowanie organów administracji polegające na utożsamianiu pojęcia „działka sąsiednia” z terminem „działka przylegająca”, co z kolei skutkuje wydawaniem decyzji odmawiających ustalenia warunków zabudowy na określonej nieruchomości tylko dlatego że na działkach przylegających do niej od strony lewej i prawej brak zabudowy. Organ prowadzący postępowania powinien oceniać, czy jest spełniona przesłanka nr 1, traktując określony obszar jako całość. Jak trafnie podsumował NSA w wyroku z dnia z dnia 20 marca 2012 r. (sygn. akt: II OSK 10/11) pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Błędem jest ograniczenie analizowanego obszaru do terenów położonych po jednej stronie drogi publicznej. Nadto, NSA podkreślił, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym (…), widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Również i druga przesłanka – dostęp do drogi publicznej, budzi w praktyce wiele wątpliwości interpretacyjnych, mimo że do u.p.z.p. wprowadzono już legalną definicję tego pojęcia, zgodnie z którą dostęp do drogi publicznej to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wydaje się jednak, że ostatnie orzeczenia NSA spowoduję ukrócenie działań organów administracji polegających na odmawianiu ustalenia warunków zabudowy, jeżeli działka nie przylega wprost do drogi publicznej w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Już w 2009 r. WSA w Warszawie (wyrok z dnia 26.11.2009 r., sygn. akt: IV SA/Wa 1433/09), stwierdził, że pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć możliwie jak najszerzej. Dlatego warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się – zgodnie z prawem – z drogi publicznej.Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma być to droga, ścieżka itp. Nadto, NSA w wyroku z dnia 3 listopada 2010 r. (sygn. akt: II OSK 1625/09) skonstatował, że dostęp do drogi publicznej może być zapewniony alternatywnie przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Istotne jest, aby zarządca drogi wewnętrznej zgadzał się na korzystanie z drogi wewnętrznej. Drogi wewnętrzne, natomiast, to wydzielone grunty – drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami, niebędące drogami publicznymi (wyroku WSA w Warszawie z dnia 24.09.2008 r., sygn. akt: I SA/Wa 603/08).

Trzecia przesłanka decyzji o warunkach zabudowy odnosi się do dostępu potencjalnej inwestycji budowlanej do infrastruktury wodnej i energetycznej. W praktyce chodzi o to, by wnioskodawca przedłożył dokumentację (tzw. promesy przyłączy) pochodzącą od właściwych podmiotów tj. przedsiębiorstwa energetycznego oraz wodno-kanalizacyjnego działających na danym obszarze, o zobowiązaniu się do przyłączenia projektowanego obiektu budowlanego do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz energetycznej, a tym samym o możliwości takiego przyłączenia. Zdarzało się jednak, że organy administracji do pojęcia uzbrojenia terenu zaliczały drogi, co zanegował WSA (wyrok z dnia 3.11.2010 r., sygn. akt: II SA/Kr 1625/09) w Krakowie, stwierdzając, że w pojęciu „uzbrojenie terenu” nie mieszczą się drogi mające obsługiwać zamierzoną inwestycje, a co za tym idzie podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może być ocena organu, iż obsługa komunikacyjna nie jest wystarczająca.

Czwartą przesłankę należy uznać za co do zasady jasną i jednoznaczną w przeciwieństwie do przesłanki opisanej w art. 61 pkt 5, która niejednokrotnie była przedmiotem orzeczeń sądów administracyjnych. Jest oczywistym, że organ prowadzący postępowanie winien zbadać, czy planowana inwestycja budowlana nie narusza przepisów odrębnych, tj. norm prawa wodnego, górniczego i geologicznego, prawa o ochronie przyrody, o lasach, atomowego, o ochronie zabytków, o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czy o działalności uzdrowiskowej. W żadnym razie nie jest natomiast dopuszczalne, by do kategorii przepisów odrębnych zaliczyć ogólne zasady prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym np.: poszanowanie walorów architektonicznych i krajobrazowych albo ładu przestrzennego. Powyższe stanowisko trafnie podsumował WSA w Krakowie (wyrok z dnia 16.01.2009 r., sygn. akt: II SA/Kr 1117/08), stwierdzając, że przyjęcie, iż podstawą odmowy (…) może być niezgodność z normami niedookreślonymi – takimi jak przepisy art. 1 ust. 2 pkt 1 oraz art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jest sprzeczne z charakterem decyzji, pozostawiając nadmierny luz decyzyjny organom administracji publicznej. Oparcie decyzji negatywnej na klauzuli generalnej, jaką jest ład przestrzenny, jego kształtowanie i ochrona, czyniłoby z decyzji (…) orzeczenie o charakterze zbliżonym do uznaniowego. Co więcej, wprost w art. 56 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. prawodawca wskazał, że jeżeli przesłanka zgodności z przepisami odrębnymi jest spełniona, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy (zob. art. 56 u.p.z.p.).

Organem co do zasady właściwym do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Co istotne, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, przy czym wówczas należy doręczyć odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości (zob. art. 63 ust. 1 u.p.z.p.).

Kiedy decyzja ustalająca warunki zabudowy traci moc?

Jak już wspominano w niniejszym opracowaniu, decyzja o warunkach zabudowy dla tego samego terenu może być wydana na rzecz kilku wnioskodawców. Jednak, jeżeli jeden z wnioskodawców, legitymujący się decyzją o warunkach zabudowy, uzyskał już kolejną decyzję – ostateczne pozwolenie na budowę, to pozostałe decyzje o warunkach zabudowy wygasają na mocy odrębnych decyzji administracyjnych wójta, burmistrza albo prezydenta miasta stwierdzających takie wygaśnięcie. Analogicznie, wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy następuje wtedy, kiedy dla danego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w decyzji, chyba że na jej podstawie została już wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Wydanie pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy określonego terenu obwarowane jest kilkoma warunkami, które muszą być spełnione łącznie. Z drugiej jednak strony, jeżeli przesłanki powyższe przesłanki są zrealizowane, to organ administracji, nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy powołując się na inne jeszcze okoliczności. Jak wskazuje WSA w Bydgoszczy decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, jeżeli bowiem zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy (wyrok z dnia 20.06.2011 r., sygn. akt: II SA/Bd 425/11).

Jak pokazuje liczne orzecznictwo, organy prowadzące postępowania w przedmiocie warunków zabudowy często interpretują przesłanki ich ustalenia w sposób nazbyt rygorystyczny i sprzeczny z naturą i celem samej decyzji. Nie oznacza to oczywiście, że każda decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy jest niezgodna z prawem. Niemniej jednak, w razie otrzymania decyzji odmownej, należy z uwagą analizować jej treść i złożyć odwołanie w przypadku stwierdzenia, że organ mógł dopuścić się nieprawidłowości proceduralnych bądź dotyczących interpretacji materialnoprawnych przesłanek wydania decyzji omówionych w niniejszym artykule.

1. Kiedy następuje zajęcie nieruchomości i jakie są jego skutki prawne

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości następuje z chwilą podjęcia pierwszej czynności egzekucyjnej. W przypadku egzekucji należności pieniężnych pierwszą czynnością egzekucyjną jest zajęcie. Zajęcie nieruchomości następuje wobec dłużnika – z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, a wobec osób trzecich oraz wobec dłużnika, któremu wezwanie nie zostało doręczone – z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej (z mocą wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis). Zajęcie nieruchomości ma istotne skutki procesowe – dla dalszego biegu egzekucji oraz materialnoprawne – dla ważności czynności dotyczących zajętej nieruchomości. Czynności, w wyniku których nieruchomość zostaje obciążona (np. ustanowienie hipoteki umownej) oraz czynności polegające na rozporządzeniu rzeczami zajętymi wraz z nieruchomością, dokonane po zajęciu nieruchomości, są nieważne, a zatem nie wywierają żadnych skutków prawnych i należy je traktować tak, jakby nigdy nie zostały przeprowadzone. Samą nieruchomością dłużnik może natomiast skutecznie rozporządzić już po dokonaniu jej zajęcia, ale rozporządzenie nie ma znaczenia dla możliwości zaspokojenia się przez wierzyciela z egzekwowanego mienia. Nabywca jest uprawniony do uczestnictwa w postępowaniu w charakterze dłużnika, lecz czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i wobec nabywcy (patrz art. 930. § 1 k.p.c.). Oczywiście, skutki zajęcia mają na celu ochronę wierzyciela przed czynnościami dłużnika, takimi jak sprzedaż, czy darowizna zajętej nieruchomości albo obciążenie jej „sztuczną” hipoteką umowną po to, by uchronić mienie nieruchome przed egzekucją.

Brzmienie art. 924 k.p.c. stanowiącego o trybie zajęcia nieruchomości, zgodnie z którym jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, nastręczało trudności praktyczne. Dotyczyły on tego, kto w istocie jest legitymowany do wnioskowania do sądu wieczystoksięgowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla określonej nieruchomości, o wpisanie wzmianki o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości. Ze względu na użycie w przepisie określenia „przesyła” nie było bowiem jasne, czy komornik występuje w tym wypadku w roli wnioskującego, czy też ciężar ten spoczywa na wierzycielu, a komornik pośredniczy jedynie w przekazaniu wniosku wierzyciela do sądu. Kwestię tą rozstrzygnął Sąd Najwyższy, orzekając w uchwale z dnia 17 czerwca 2003 r. (sygn. III CZP 31/03), iż komornik jest legitymowany do złożenia w interesie i na rzecz wierzyciela wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości […] Nie wyłącza to uprawnienia wierzyciela wynikającego z art. 6262 § 5 k.p.c., tj. uprawnienia do samodzielnego złożenia wniosku o wpis swego prawa. Jednakże mimo uprawnienia do złożenia wniosku, komornik nie staje się uczestnikiem postępowania przed sądem wieczystoksięgowym. Tym samym nie jego, lecz wierzyciela obciążają ewentualne obowiązki związane z udziałem w tym postępowaniu (jak np. usunięcie ewentualnych przeszkód do dokonania wpisu), a także wierzycielowi przysługują uprawnienia, m.in. do zaskarżenia wydanych orzeczeń (patrz: uchwała SN z dnia 12 stycznia 2001 r., sygn. III CZP 48/00). Jeżeli natomiast postępowanie egzekucyjne z określonej nieruchomości zostało już raz wszczęte i została ona zajęta, to niedopuszczalnym jest wnioskowanie w imieniu kolejnych wierzycieli o dokonanie wpisów o wszczęciu następnych egzekucji z nieruchomości. W razie przyłączenia się kolejnego wierzyciela do postępowania wszczętego wcześniej, komornik ani kolejny wierzyciel nie mogą żądać powtórzenia wpisu o wszczęciu egzekucji (zob. uchwała z dnia 17 czerwca 2003 r., sygn. III CZP 31/03). Jak bowiem wynika z art. 927 k.p.c. wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się jedynie do postępowania wszczętego wcześniej.

2. Czy i kiedy komornik jest zobowiązany do wnioskowania o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości?

O ile kwestia uprawnienia i obowiązku złożenia wniosku o wpisanie w dziale III księgi wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości została wprost wyjaśniona w przepisach k.p.c., a występujące w tym zakresie niejasności doprecyzowano na gruncie orzecznictwa sądowego, o tyle przez wiele dziesięcioleci nie istniała żadna regulacja prawna, która nakładałaby na wierzyciela, dłużnika bądź komornika obowiązek wykreślenia wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sytuacji umorzenia postępowania egzekucyjnego. Co więcej, komornik nie został nawet wyposażony przez prawodawcę w uprawnienie do złożenia stosownego wniosku o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji. Uprawnienie do wnioskowania o takie wykreślenie przysługiwało natomiast samemu dłużnikowi, ale nie był on do tego zobowiązany. Zapewne dłużnik, przeciwko któremu postępowanie egzekucyjne toczyło się jednokrotnie, zwykle sam dążyłby do jak najszybszego „oczyszczenia” nieruchomości ze wzmianek o jej zajęciu i rzeczywiście złożyłby stosowny wniosek o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji niezwłocznie po zaspokojeniu wierzyciela i pobraniu od komornika prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania egzekucyjnego. Nie można jednak wykluczyć, że dłużnik zobowiązany wobec wielu wierzycieli wolałby pozostawić w księdze wieczystej stan, wedle którego nieruchomość pozostaje zajęta (choćby nawet porozumiał się z dotychczasowym wierzycielem lub wierzycielami egzekwującymi i dobrowolnie spłacił długi), by zniechęcić w ten sposób kolejnych wierzycieli od kierowania egzekucji do tejże nieruchomości. Im większa bowiem liczba wierzycieli już egzekwujących swoje należności z określonej nieruchomości, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że suma uzyskana z egzekucji pozwoli na pełne zaspokojenie każdego z tych wierzycieli, co skłania wierzycieli jeszcze nieegzekwujących do poszukiwania innych nieobciążonych w żadnej sposób składników majątkowych dłużnika.
Analogiczne względy przyświecały prawodawcy przy okazji opracowywania projektu ustawy o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, uchwalonej ostatecznie w dniu z dnia 16 września 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 233, poz. 1381). Ustawodawca, proponując rozbudowanie art. 924 k.p.c. poprzez zamieszczenie jego dotychczasowej treści w paragrafie 1 i dodanie paragrafu 2 w brzmieniu: w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów, kierował się względami pragmatycznymi. Jak bowiem argumentowano w uzasadnieniu do projektu wskazanej wyżej ustawy w razie umorzenia egzekucji z nieruchomości, dłużnik z reguły nie jest […] zainteresowany wykreśleniem przedmiotowego wpisu. W konsekwencji nierzadko w księdze wieczystej utrzymuje się nieaktualny wpis dezinformujący osoby zainteresowane, przede wszystkim wierzycieli dłużnika.
Na mocy wspomnianej wyżej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw komornik został zatem zobowiązany do wnioskowania do właściwego sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji w wypadkach, gdy postępowanie egzekucyjne zostało umorzone. Bez znaczenia dla obowiązku komornika pozostaje przyczyna umorzenia postępowania. Na komorniku spoczywa zatem ciężar złożenia wniosku o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji zarówno wtedy, kiedy postępowanie zostało umorzone na wniosek wierzyciela pomimo niezaspokojenia go w wyniku egzekucji (zgodnie z art. 825 pkt 1 k.p.c.), jak i wówczas, gdy umorzenie postępowania nastąpiło z mocy prawa, gdyż wierzyciel w ciągu roku nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania lub nie zażądał podjęcia zawieszonego postępowania (art. 823 k.p.c.). Do złożenia wniosku komornik jest zobowiązany także wtedy, gdy egzekucja z nieruchomości została przeprowadzona skuteczne, tj. nieruchomość zbyto w toku licytacji, a suma uzyskaną ze sprzedaży podzielono pomiędzy wierzycieli egzekwujących. Wydaje się jednak, że wówczas samemu nabywcy nieruchomości będzie zależało na jak najszybszym usunięciu z księgi wieczystej wzmianek o postępowaniu egzekucyjnym, skoro takie zostało już prawomocnie umorzone.

Należy jednak pamiętać, że ustawa wprowadzająca obowiązek składania przez wierzyciela wniosku o wykreślenie wzmianki o egzekucji weszła w życie 3 maja 2012 r. i ma zastosowanie do postępowań egzekucyjnych wszczętych dopiero po tej dacie (art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw). Jeżeli zatem postępowanie egzekucyjne z nieruchomości zostało wszczęte przed 3 maja 2012 r., to dłużnik lub podmiot, który nabył nieruchomość w toku egzekucji, powinni liczyć się z koniecznością samodzielnego wnioskowania o wykreślenie wzmianki o egzekucji, choćby nawet umorzenie nastąpiło już po 3 maja 2012 r. W tym miejscu należy jednocześnie zaznaczyć, że czym innym jest właściwe postępowanie egzekucyjne, czym innym zaś egzekucja. Wszczęcie właściwego postępowania egzekucyjnego następuje z chwilą złożenia przez wierzyciela wniosku egzekucję (art. 796 § 1 k.p.c.) albo skierowania do organu egzekucyjnego żądania wszczęcia egzekucji z urzędu (art. 976 § 3 k.p.c.). Do wszczęcia egzekucji dochodzi natomiast w chwili dokonania pierwszej czynności egzekucyjnej – w przypadku egzekucji z nieruchomości – z chwilą zajęcia rzeczy nieruchomej. Wydaje się, że w świetle art. 9 ust 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw o tym, czy komornik jest zobowiązany do złożenia wniosku o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji, przesądza data złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji przez wierzyciela, a zatem data wszczęcia właściwego postępowania egzekucyjnego, a nie chwila zajęcia nieruchomości dłużnika.

Opisane wyżej obowiązki komornika mają na celu przede wszystkim ochronę wierzycieli. Przeniesienie na komornika ciężaru wnioskowania o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji wpływa też w ogólności pozytywnie na usprawnienie systemu aktualizowania treści ksiąg wieczystych. Odciąża również tych właścicieli, którzy co prawda byli dłużnikami egzekwowanymi, ale poczynili starania, by porozumieć się z wierzycielem, w rezultacie czego doszło do umorzenia postępowania egzekucyjnego pomimo nieprzeprowadzenia skutecznej egzekucji z nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że obowiązek wnioskowania o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji dotyczy w chwili obecnej stosunkowo małej liczby postępowań. Będzie ona rosnąć dopiero w kolejnych miesiącach i latach w miarę umarzania postępowań egzekucyjnych wszczętych po 3 maja 2012 r. Jeżeli dłużnik albo nabywca zlicytowanej nieruchomości, nie mają pewności co do tego, czy wierzyciel jest zobligowany do złożenia właściwego wniosku po umorzeniu postępowania egzekucyjnego, winni ustalić w siedzibie komornika, z jaką datą nastąpiło wszczęcie postępowania egzekucyjnego, tj. kiedy wierzyciel złożył wniosek o wszczęcie egzekucji albo kiedy skierowano do organu egzekucyjnego żądanie wszczęcia egzekucji z urzędu. Zarówno dłużnik jak i nabywca egzekwowanej nieruchomości uczestniczą w postępowaniu egzekucyjnym, zatem są uprawnieni do otrzymania takiej informacji.

Ustanowienie hipoteki przymusowej

Dla zagwarantowania zaspokojenia się z majątku dłużnika, wierzyciel może zawrzeć z zobowiązanym umowę o ustanowienie hipoteki (zob. art. 681 u.k.w.h.) na którejkolwiek z jego nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, bądź wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Podobne zabezpieczenie wierzyciel uzyska, ustanawiając w drodze umowy z zobowiązanym, zastaw na jego rzeczach ruchomych (zob. art. 307 k.c.). W obu wskazanych wyżej wypadkach dochodzi w istocie do obciążenia ruchomych albo nieruchomych składników majątku dłużnika ograniczonymi prawami rzeczowymi w ten sposób, że w razie niewykonania zobowiązania przez dłużnika, uprawniony będzie mógł sprzedać obciążoną rzecz i zaspokoić się z zapłaconej za nią ceny.

Niezależnie jednak od sytuacji, w której dłużnik i wierzyciel umówią się co do sposobu zabezpieczenia wierzytelności, możliwe jest obciążenie nieruchomości zobowiązanego hipoteką przymusową. W przeciwieństwie do wskazanych wyżej form zabezpieczenia, ustanowienie hipoteki przymusowej jest zależne wyłącznie od woli i inicjatywy wierzyciela i następuje w razie braku akceptacji, a nawet pomimo sprzeciwu dłużnika.

Zgodnie z art. 109 u.k.w.h. „wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (…)”. Oznacza to, że przesłanką uzyskania zabezpieczenia w postaci hipoteki przymusowej jest dysponowanie przez wierzyciela tytułem wykonawczym. Tytułem wykonawczym jest natomiast tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności. Katalog tytułów egzekucyjnych został wprost zawarty w art. 777 k.p.c. Należą do nich prawomocne albo podlegające natychmiastowemu wykonaniu wyroki i postanowienia sądów oraz orzeczenia referendarzy sądowych, ugody sądowe i pozasądowe oraz akty notarialne określonej treści.

Aby tytuł egzekucyjny stał się tytułem wykonawczym musi zostać opatrzony klauzulą wykonalności, która ma postać postanowienia. Innymi słowy wierzyciel, który posiada korzystne dla siebie orzeczenie sądu, ugodę albo akt notarialny, w którym dłużnik poddał się dobrowolnie egzekucji, powinien złożyć wniosek o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności wraz z załącznikiem w postaci oryginału tytułu egzekucyjnego (np. odpisu wyroku albo wypisu aktu notarialnego, niedopuszczalne jest złożenie do sądu wraz z wnioskiem kserokopii tytułu egzekucyjnego). Jeżeli tytułem egzekucyjnym jest orzeczenie sądu, to ten sąd, który je wydał jest właściwy do nadania klauzuli wykonalności. Jeśli zaś tytułem jest akt notarialny albo rozstrzygnięcie sądu administracyjnego, wniosek o nadanie mu przedmiotowej klauzuli należy złożyć do sądu rejonowego, w którego okręgu dłużnik ma miejsce zamieszkania (gdy jest osobą fizyczną) albo siedzibę (gdy jest to osoba prawna np. spółka z o.o. albo inna jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej np. spółka osobowa, stowarzyszenie). Zgodnie z przepisami postępowania cywilnego sąd winien rozpoznać wniosek wierzyciela w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności w terminie 3 dni od jego złożenia. Należy jednak pamiętać, że wskazany termin jest instrukcyjny, a zatem sąd powinien się do niego zastosować, jednakże w zasadzie nie grożą mu żadne konsekwencje w przypadku jego niedochowania. Wierzyciel musi zatem liczyć się z tym, że w praktyce klauzula wykonalności zostanie nadana w ciągu około dwóch tygodni od dnia złożenia wniosku. Nie oznacza to bynajmniej, że należy tolerować każdy wypadek opóźniania się przez sąd z wydawaniem postanowień o nadaniu klauzul wykonalności – zawinione i powtarzające się zachowanie sędziego powinno zostać zgłoszone w formie skargi do prezesa danego sądu.

Wierzyciel, który posiada tytuł wykonawczy, spełnia wskazane w ustawie przesłanki obciążenia hipoteką przymusową nieruchomości stanowiącej własność dłużnika. Aby jednak hipoteka przymusowa powstała koniecznym jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla tejże nieruchomości. Powyższe należy wywodzić z treści art. 67 u.k.w.h., zgodnie z którym „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”. Oznacza to, że wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny – hipoteka ta zaczyna istnieć i obciążać nieruchomość tylko wtedy, gdy zostanie ujawniona w księdze wieczystej.

Wierzyciel zainteresowany uzyskaniem zabezpieczenia swej wierzytelności w postaci hipoteki przymusowej winien złożyć na urzędowym formularzu wniosek o ustanowienie tejże hipoteki do właściwego sądu. Do wniosku należy załączyć oryginał tytułu wykonawczego tj. tytuł egzekucyjny wraz z postanowieniem sądu o nadaniu mu klauzuli wykonalności. W dniu wpłynięcia wniosku w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika czyniona jest wzmianka o przedmiotowym wniosku. W wypadku pozytywnego jego rozpatrzenia hipoteka przymusowa zostaje ujawniona w dziale IV księgi wieczystej.

Skutki i korzyści ustanowienia hipoteki przymusowej dla wierzyciela
Niewątpliwie, obciążenie nieruchomości dłużnika daje wierzycielowi pewność, że jeśli nie uzyska od dłużnika świadczenia, to na pewno zaspokoi się z ceny, za którą rzecz zostanie sprzedana. Nie można jednak przyjmować, że hipoteka przymusowa spełnia – jak hipoteka umowna – wyłącznie rolę zabezpieczającą. Umacnia ona bowiem pozycję wierzyciela w razie ewentualnego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Z niektórych orzeczeń Sądu Najwyższego wynika nawet, że „hipoteka przymusowa należy do szeroko rozumianego postępowania egzekucyjnego. (…) postępowanie wieczystoksięgowe dotyczące wpisu hipoteki przymusowej nie jest sposobem egzekucji, ani jego skutkiem nie jest wyegzekwowanie roszczenia, ale zmierza ono do ułatwienia przyszłego postępowania egzekucyjnego, stanowiąc środek zabezpieczenia interesów fiskalnych”, a w związku z tym „postępowanie dotyczące hipoteki przymusowej w księdze wieczystej powinno być traktowane jak postępowanie egzekucyjne”. W innych znów opracowaniach spotkać się można ze stanowiskiem przeciwnym a mianowicie, że „hipoteka przymusowa nie jest szczególnego rodzaju środkiem egzekucji, a postępowanie o jej wpis ma charakter samodzielny i nie ma podstaw do stosowania do niego przepisów o postępowaniu egzekucyjnym”.

Przedmiotem niniejszego opracowania nie jest polemika z przedstawicielami doktryny oraz analiza niejednolitego orzecznictwa dotyczącego hipoteki przymusowej, toteż powstrzymam się od jakikolwiek jednoznacznej konstatacji w tej materii. Nie budzi jednak wątpliwości, że hipotekę umowną ustanawia się wraz z powstaniem zobowiązania, a obciążenie nią majątku dłużnika stanowi często warunek uzyskania np. kredytu. Przesłanką ustanowienia hipoteki przymusowej jest natomiast posiadanie przez wierzyciela tytułu wykonawczego. Wierzyciel działania w celu uzyskania tego tytułu podejmuje zwykle dopiero w sytuacji, w której dłużnik nie spełnia świadczenia, mimo że stało się ono wymagalne. Nie sposób zatem odmówić zasadności stwierdzeniu, że wierzyciel zwykle ustanawia na swoją rzecz hipotekę przymusową wówczas, gdy zaczyna się obawiać, iż dłużnik nie wykona zobowiązania. Obciążenie nieruchomości dłużnika hipoteką przymusową dyktowane jest zatem chęcią zapewnienia sobie pierwszeństwa zaspokojenia w razie wszczęcia egzekucji przeciwko zobowiązanemu.

Mając na uwadze spostrzeżenia poczynione powyżej, należy przybliżyć korzyści płynące dla wierzyciela z ustanowienia hipoteki przymusowej.

Przede wszystkim, wierzyciel, który ustanowił ją na swoją rzecz na nieruchomości dłużnika podlega – w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego z tegoż majątku – zaspokojeniu w tak zwanej grupie V. Jeżeli zatem dojdzie do zajęcia nieruchomości, następnie jej opisu i oszacowania, a wreszcie licytacji i skutecznej sprzedaży, wierzyciel zabezpieczony hipoteką przymusową otrzyma z ceny zbycia swoją należność pieniężną zaraz po komorniku prowadzącym to postępowanie egzekucyjne, uprawnionych do alimentów, pracownikach i ewentualnie wierzycielu zabezpieczonym hipoteką morską. Gdyby zaś analizowany przeze mnie wierzyciel nie miał zabezpieczenia w postaci hipoteki przymusowej i jako taki wszcząłby egzekucję z nieruchomości dłużnika albo przyłączyłby się do egzekucji już trwającej, mógłby liczyć na zaspokojenie dopiero w kategorii IX. Jego należność zostałaby zatem wyprzedzona nie tylko przez koszty egzekucyjne, świadczenia alimentacyjne, świadczenia pracownicze, lecz także przez wierzytelności zabezpieczone hipotekami, podatki oraz świadczenia z tytułu ubezpieczeń społecznych. Wierzyciel zostałby zaspokojony dopiero wtedy, kiedy po pokryciu wyliczonych wyżej należności zostałoby cokolwiek z sumy uzyskanej z egzekucji. Nadto, jeżeli wierzyciel nie byłby jedynym zaspokajanym w kategorii IX, a pozostająca do podziału kwota nie wystarczałaby na spełnienie należnego mu świadczenia w całości, zostałby zaspokojony tylko częściowo – stosunkowo do wysokości jego wierzytelności.

Widać zatem wyraźnie, że zabezpieczenie się przez wierzyciela poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej, o ile wierzyciel ten nie obciążył wcześniej na swoją rzecz nieruchomości dłużnika hipoteką umowną, istotnie zwiększa prawdopodobieństwo całkowitego bądź niemal pełnego zaspokojenia się w wyniku ewentualnej egzekucji. Oczywiście najkorzystniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy interesujący nas wierzyciel jest pierwszym, który obciążył nieruchomość jakąkolwiek hipoteką. Jeżeli bowiem jego hipoteka przymusowa jest drugą lub kolejną ustanowioną na nieruchomości zwiększa się niebezpieczeństwo, że w wypadku egzekucji suma uzyskana z licytacji nie wystarczy na otrzymanie należnego mu świadczenia, tym bardziej, że należności zaliczone do kategorii IV (zabezpieczone hipoteką morską) i V (zabezpieczone hipoteką umowną bądź przymusową) są zaspokajane w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu. Jeżeli zatem nieruchomość dłużnika, na której wierzyciel chciałby ustanowić hipotekę przymusową jest już obciążona ograniczonym prawem rzeczowym warto sprawdzić, czy dłużnik nie jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym innej nieruchomości bądź uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do innego lokalu, które nie są jeszcze obarczone żadnymi hipotekami.

Wierzyciel, składając wniosek o ustanowienie hipoteki, powinien zwrócić uwagę także i na to, czy na tej nieruchomości toczy się już postępowanie egzekucyjne. Pierwszą fazą egzekucji z nieruchomości jest zaś jej zajęcie, które polega na wezwaniu dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania oraz jednoczesne przesłanie przez komornika wniosku o dokonanie wpisu do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (zob. art. 923 oraz 924 § 1 k.p.c.). Jak przesądził SN w wyroku z dnia z dnia 6 maja 2009 r., „dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej (złożenie wniosku do zbioru dokumentów) stanowi ostateczny termin zajęcia nieruchomości w stosunku do wszystkich, jeśli wcześniej nie uzyskali wiedzy o tym zdarzeniu. W stosunku do dłużnika zajęcie będzie skuteczne z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu, chyba że doręczenie nastąpiło później niż wpis lub uzyskanie wiedzy o wszczęciu egzekucji z innego źródła”. Wpis o wszczęciu egzekucji umieszcza się w dziale III księgi wieczystej i chociaż nie jest on elementem stanu prawnego nieruchomości, to stanowi jednoznaczną informację o związanych z egzekucją szczególnych skutkach rozporządzenia zajętym majątkiem.

Zajęcie nieruchomości rodzi istotne skutki prawne dla wierzyciela chcącego po tym fakcie ustanowić na nieruchomości hipotekę przymusową. Jak bowiem wynika wprost z art. 930 § 3 k.p.c. „w razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie”. Innymi słowy wierzyciel, który obciążył nieruchomość hipoteką przymusową po jej zajęciu będzie mógł zaspokoić się z ewentualnej sumy uzyskanej z egzekucji dopiero w kategorii IX. Przywileje, które niesie dla wierzyciela hipoteka przymusowa już wówczas nie obowiązują. Wierzyciel zaniepokojony postawą dłużnika powinien zatem jak najszybciej podjąć kroki w celu ustanowienia hipoteki przymusowej, jeśli chce zwiększyć swoje szanse na odzyskanie należnego mu świadczenia. Aktywność podjęta zbyt późno, tj. po zajęciu nieruchomości dłużnika może zaś spowodować, że ustanowienie hipoteki przymusowej będzie po prostu pozbawione swego głównego celu. Nie oznacza to bynajmniej, że należy odstąpić od obciążenia nieruchomości hipoteką przymusową, jeżeli egzekucja z niej już się toczy. Może się bowiem okazać, że inni wierzyciele odstąpią od kontynuowania egzekucji, bowiem np. porozumieją się z dłużnikiem i nastąpi umorzenie postępowania egzekucyjnego na mocy art. 825 pkt 1 k.p.c., tj. na wniosek wierzyciela, pomimo że nie doszło do zlicytowania nieruchomości. W takim wypadku zabezpieczenie na nieruchomości zobowiązanego w postaci hipoteki przymusowej zostanie utrzymane i w przypadku wszczęcia w przyszłości kolejnej egzekucji będzie korzystało z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla wierzytelności zabezpieczonych hipoteką.

Hipoteka przymusowa jest jednym z rodzajów ograniczonego prawa rzeczowego – hipoteki. Jest ustanawiana w drodze jednostronnej czynności wierzyciela niezależnie od woli dłużnika. Z uwagi na przesłankę umożliwiającą obciążenie nią nieruchomości – posiadanie tytułu wykonawczego, należy przyjąć, że służy ona przede wszystkim zwiększeniu szans wierzyciela na zaspokojenie się w toku ewentualnej egzekucji zwłaszcza, gdy zobowiązany okazał się nierzetelny w stosunku do więcej niż jednego wierzyciela i jest prawdopodobne, że wartość wszystkich egzekwowanych należności przekroczy wartość majątku dłużnika.

Mimo korzyści płynących z ustanowienia hipoteki przymusowej, moja dotychczasowa praktyka adwokacka pozwala na wniosek, że stosunkowo niewielu „zwykłych” wierzycieli – osób fizycznych, przedsiębiorców, korzysta z tej formy zabezpieczenia swoich wierzytelności będącej jednocześnie środkiem ułatwiającym szanse ich uzyskania w postępowaniu egzekucyjnym. Póki co stosowanie omamianego rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego pozostaje zaś domeną Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz organów podatkowych, które nader często zabezpieczają swoje należności właśnie poprzez obciążanie nieruchomości zobowiązanych hipotekami przymusowymi.