Zniesienie współwłasności nieruchomości

Co to jest i jak przebiega rozprawa o zniesienie współwłasności?

O zniesienie współwłasności może wnioskować każda osoba mająca udziały w konkretnej nieruchomości – budynku, mieszkaniu czy gruncie. Prawo do polubownego bądź sądowego zniesienia współwłasności każdego ze współwłaścicieli jest stałe. Oznacza to, że nie ulega przedawnieniu. Istnieje jednak możliwość zawieszenia tego prawa na 5 lat, po zawarciu stosownej umowy z innymi współwłaścicielami. Zanim jednak rozpocznie się proces znoszenia współwłasności mieszkania, domu czy działki, warto wiedzieć, czym tak naprawdę jest współwłasność i jak to funkcjonuje w polskim prawie.

Współwłasność to stan, w którym określona liczba osób posiada prawo do dysponowania konkretnym dobrem – przykładowo budynkiem czy gruntem. Co do zasady, w prawie istnieje domniemanie, że współwłasność jest symetryczna, czyli udziały właścicieli są równe. Każdy ze współwłaścicieli może dowolnie dysponować swoją częścią posiadanego dobra (sprzedać je, nająć czy podarować komuś), jednocześnie każda z tych osób może wysuwać roszczenie o zniesienie współwłasności. Warto pamiętać przy tym, że współwłasność może występować w formie łącznej (jest to najczęściej wspólnota majątkowa) lub w formie części ułamkowych (to zdarza się przy współwłasności nieruchomości – mówi się wówczas o zniesieniu współwłasności ułamkowej, której dotyczą informacje zawarte w poniższym artykule).

Zniesienie współwłasności u notariusza

Opcja zniesienia współwłasności bez zgody współwłaściciela powinna być poprzedzona próbą porozumienia między stronami. Polubowny sposób zniesienia współwłasności przebiega przy udziale notariusza.

Dowiedz się więcej o sposobach podziału współwłasności, nieodpłatnym zniesieniu współwłasności i dziale spadku bez zniesienia współwłasności >>

Przed złożeniem pozwu o zniesienie współwłasności do sądu, warto porozumieć się z innymi współwłaścicielami nieruchomości. Zanim strony udadzą się do notariusza, należy porozmawiać o sposobie podziału nieruchomości. Jeśli jest ona duża, a fizyczny podział nie stanowi problemu (na przykład przy zniesieniu współwłasności gruntu), wówczas takie zapisy mogą znaleźć się w późniejszym akcie notarialnym. Jeżeli natomiast przedmiot dyskusji o współwłasności stanowi – powiedzmy – małe mieszkanie, można rozważyć zniesienie współwłasności poprzez spłatę współwłaściciela (dzieje się tak najczęściej w momencie zniesienia współwłasności mieszkania własnościowego czy małych działek rekreacyjnych, których podział znacząco obniżyłby ich wartość). Po wstępnych ustaleniach przychodzi czas na wizytę u notariusza. Sporządzi on akt, w którym zawarte są zasady podziału oraz wzajemnych rozliczeń między dotychczasowymi współwłaścicielami. Jeśli sprawa dotyczy domu wielorodzinnego czy kamienicy, może nastąpić zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. W takim i w innych przypadkach zapisy aktu są podstawą do późniejszych zmian w zapisach ksiąg wieczystych lub do sporządzenia ich treści (jeśli nieruchomość nie miała wcześniej księgi).

Warto przy tym wspomnieć, że polskie prawo daje możliwość częściowego zniesienia współwłasności. W praktyce oznacza to, że jeśli – przykładowo – nieruchomość ma trzech współwłaścicieli, to jeden z nich może ubiegać się o ustanowienie odrębnej własności, a dwóch z nich nadal pozostanie we współwłasności pozostałej części nieruchomości.

Zniesienie współwłasności nieruchomości – brak zgody

Zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaścicieli odbywa się na drodze postępowania sądowego. Zniesienie współwłasności przez sąd przeprowadzane jest w trybie nieprocesowym, a więc nie toczy się sprawa o zniesienie współwłasności. Co oznacza zniesienie współwłasności w takim trybie? Sąd dokonuje podziału wedle jednej z trzech wytycznych: w ramach podziału fizycznego między współwłaścicielami, w ramach podziału fizycznego nieruchomości względem niektórych współwłaścicieli (ze spłatą pozostałych) lub poprzez przyznanie własności jednemu współwłaścicielowi (ze spłatą pozostałych osób mających prawa do nieruchomości).

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, jednak na drodze porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami można tę kwotę zmniejszyć do 300 zł – do wniosku wystarczy wówczas dołączyć wtedy zgodny projekt zniesienia współwłasności. Postępowanie o zniesienie współwłasności przy braku porozumienia kosztuje zatem więcej – zarówno pieniędzy, jak i czasu oraz nerwów. Warto w takiej sytuacji skorzystać z pomocy wykwalifikowanego adwokata.

***

Jeśli pozostajesz w sporze o własność nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym lub na przykład chcesz uzyskać zniesienie współwłasności zadłużonej nieruchomości, skontaktuj się z nami. Twoją sprawą zajmie się wykwalifikowany adwokat, który nie tylko pomoże przygotować się do postępowania, ale również zwiększy szanse na pozytywne – zgodne z oczekiwaniami – zakończenie sporu.