Co to jest służebność i jakie są jej rodzaje?

Termin służebność odnosi się do nieruchomości i praw z nią związanych. Oznacza tzw. ograniczone prawa rzeczowe, które obciążają daną nieruchomość. Ograniczają one własność po to, aby zaspokojone zostały potrzeby i/lub prawa osoby innej niż właściciel danej nieruchomości lub w celu zwiększenia użyteczności innej działki. Na czym polega służebność w poszczególnych kategoriach? W jaki sposób można ją ustanowić lub znieść?

Definicja i rodzaje służebności

W polskim prawie rozróżnia się trzy główne rodzaje służebności:

• służebność gruntową,
• służebność osobistą,
• służebność przesyłu.

Dodatkowo, dwie pierwsze służebności (gruntowa i osobista) mogą wystąpić w formie czynnej lub biernej. Pierwsza umożliwia korzystanie z nieruchomości sąsiedniej w ustalonym, koniecznym zakresie, np. umożliwiając dostęp do drogi. Służebności bierne natomiast zakazują właścicielom nieruchomości podejmowania określonych działań, np. wznoszenia budynków o określonych cechach, prowadzenia określonej działalności etc.

Co to jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa ustanawiana jest w celu przyznania właścicielowi uprawnień (możliwości) korzystania z obciążonej nieruchomości w ustalonym zakresie. Jednymi z najczęściej spotykanych w tej kategorii jest prawo przejazdu i przechodu, umożliwiające przedostanie się na teren swojej nieruchomości przez działkę sąsiednią.

Służebność okna lub furtki umożliwia natomiast swobodne ich otwieranie w sytuacji, kiedy korzystanie z nich narusza przestrzeń sąsiedniej działki. Ustanowienie służebności gruntowej może dotyczyć również ograniczenia uprawnień, m.in. poprzez określenie cech nowo powstających budynków (np. nie mogą one przekraczać określonej wysokości, lokalizacji etc.).

Służebność drogi koniecznej (służebność drogowa) jest ustalana w sytuacji braku dostępu danej działki do drogi publicznej. Przez brak dostępu rozumie się również istniejącą drogę, nieodpowiednią do korzystania z niej (zbyt wąską lub o skomplikowanym przebiegu). Właściciel feralnej działki ma wówczas prawo do korzystania z terenu sąsiedniej nieruchomości w zakresie koniecznym do uzyskania dostępu do drogi (droga konieczna, droga służebna).

Co to jest służebność osobista?

Służebność osobista przyznawana jest imiennie, umożliwiając danej osobie korzystanie (w ustalonym zakresie) z obciążonej nieruchomości. Treść tej decyzji pokrywa się z orzeczeniem służebności gruntowej z tą różnicą, że prawo do korzystania z sąsiedniej nieruchomości ma osoba fizyczna, imiennie wskazana w orzeczeniu (orzeczenia tego typu często dotyczą zaspokojenia roszczeń alimentacyjnych). Wygaśnięcie służebności osobistej odbywa się najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej (dożywotnia służebność osobista). Uprawnienia nie podlegają dziedziczeniu. Nie ma również możliwości zniesienia czy wykreślenia służebności osobistej (prawo to jest niezbywalne). Podobnie jak brak możliwości przeniesienia go na inną osobę.

Jednym z częściej spotykanych rodzajów służebności osobistej jest służebność domu (mieszkania lub innej nieruchomości). Na podstawie umowy zawartej z właścicielem domu, służebnik (osoba nabywająca prawa) otrzymuje prawo do korzystania z ww. nieruchomości w zakresie objętym umową.

Przeczytaj też Dożywotnia służebność a sprzedaż domu – to warto wiedzieć >>

Służebność przesyłu, czyli do kogo należy ten słup?

Często spotykaną sytuacją jest umiejscowienie infrastruktury energetycznej, gazowej, telekomunikacyjnej etc. na terenach należących do różnych właścicieli. Ustanowienie służebności przesyłu daje firmom prawo do korzystania z własnych urządzeń przesyłowych znajdujących się na terenie nieruchomości, które nie są ich własnością.

Ustanowienie służebności przesyłu ma najczęściej postać umowy pomiędzy stronami (przedsiębiorca – właściciel nieruchomości). W przypadku braku porozumienia kwestie służebności rozstrzyga sąd, ustalając zakres służebności oraz kwestie wynagrodzenia, jakie przysługuje właścicielowi obciążonej nieruchomości.

Ustanowienie służebności

Podstawowym sposobem ustanowienia służebności jest umowa, która w przypadku właściciela nieruchomości obciążonej powinna mieć formę aktu notarialnego. Do powstania służebności może również dojść na drodze orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej. Nietypowym sposobem powstania służebności jest jej uzyskanie przez zasiedzenie. Służebność gruntowa (ponieważ tylko ona może zaistnieć w taki sposób) w tym przypadku powstaje jedynie w sytuacji korzystania z widocznego i trwałego urządzenia. Uznanie służebności odbywa się na podstawie czasu trwania zasiedzenia. W zależności od dobrej i złej wiary posiadacza jest to odpowiednio 20 lub 30 lat. 

Każda z powyższych form ustanowienia służebności powinna określać zakres uprawnień właściciela nieruchomości oraz zawierać informacje o odpłatności (za ustanowioną służebność) bądź jej braku.

Wygaśnięcie służebności

W zależności od jej rodzaju i sposobu ustanowienia, służebność wygasa na skutek:

• upłynięcia terminu określonego w umowie (służebność gruntowa na czas określony),
• zrzeczenia się służebności przez osobę nabywającą uprawnienia,
• nabycia prawa własności gruntu, na który przysługuje prawo służebności (konfuzja praw),
• braku korzystania ze służebności przez okres 10 lat lub zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu.

Wygaśnięcie służebności osobistej zaś następuje najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego.

Jak znieść służebność domu?

W sposób automatyczny, uprawnienie wygasa w momencie śmierci osoby uprawnionej (służebnika).

Służebność osobista wygasa również na skutek nierealizowania jej przez okres co najmniej 10 lat.

Kolejną możliwością jest zamiana służebności osobistej na rentę. W tym przypadku prawo określa jednak szereg warunków, które muszą zostać spełnione, aby taka zamiana była możliwa: zniesienie służebności jest możliwe w sytuacji, kiedy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa (zakłócanie miru domowego, niszczenie mienia etc.). Zniesienie służebności bez wynagrodzenia jest możliwe, jeżeli służebnik zamieszkuje w innym miejscu, realizując w ten sposób swoją potrzebę, będącą jednocześnie treścią służebności.

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej

Kiedy służebność gruntowa wygasa, wniosek o wykreślenie służebności należy złożyć w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych wraz z potrzebnymi załącznikami (zależnie od powodu wygaśnięcia służebności) oraz dowodem uiszczenia opłaty za wniosek o wykreślenie służebności gruntowej. Czas oczekiwania na decyzję to zazwyczaj miesiąc do kilku miesięcy.

Prawo służebności, a wynagrodzenie

Właściciel obciążonej nieruchomości ma prawo do rekompensaty za ograniczenie jego prawa własności. Wysokość i sposób wypłaty wynagrodzenia mogą zostać określone dowolnie przez strony umowy. Służebność może również zostać ustanowiona nieodpłatnie na mocy porozumienia stron. W przypadku braku zgody, kwestie te rozstrzyga sąd, w oparciu o decyzję biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zwyczajowo, w oparciu o przepisy prawa podatkowego, opłata – cena za służebność gruntową wynosi ok. 4% wartości nieruchomości obciążonej.

*** Jeśli masz pytania lub problem związany z nieruchomością i kwestią służebności, zajrzyj do naszej zakładki Porady prawne.