Wynagrodzenie za służebność – komu i kiedy się należy?

Nieruchomości obciążone służebnością, czyli ograniczeniem praw rzeczowych, budzą wiele emocji. Ich właściciele często toczą spory dotyczące odszkodowań czy wynagrodzeń za ustanowienie służebności przesyłu lub drogi koniecznej – bo to właśnie te rodzaje obciążeń najczęściej podlegają negocjacjom finansowym. Czy wynagrodzenie za służebność jest rzeczą oczywistą? Kiedy i komu się należy oraz czy można ewentualnie mówić o nieodpłatnej służebności gruntowej?

W zakresie odpłatności wiele zależy od sposobu jej ustanowienia. Orientacyjna, roczna wartość służebności to ok. 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością. Na precyzyjne określenie kwoty ma jednak wpływ wiele dodatkowych czynników, zależnych od indywidualnej sytuacji.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu

Służebność przesyłu jest „najmłodszym” rodzajem ograniczenia praw gruntowych, funkcjonującym w polskim prawie zaledwie od kilkunastu lat. Firma przesyłowa posiadająca swoją infrastrukturę (słupy energetyczne, stacje transformatorowe, gazociągi, instalacje wodno-kanalizacyjne etc.) na terenie należącym do innej osoby musi zapłacić wynagrodzenie lub odszkodowanie właścicielowi gruntu.

Co do zasady, wszelkie zabudowania znajdujące się na danym terenie należą do właściciela gruntu, jednak nie ma to zastosowania w przypadku służebności przesyłu. W tym przypadku urządzenia pozostają własnością przedsiębiorstwa, które może je sprzedać lub wydzierżawić bez wiedzy właściciela gruntu.

Wycena służebności przesyłu

Wysokość wynagrodzenia za służebność została opisana w ustawie jako „odpowiednia”. W przypadku sądowego ustalania wynagrodzenia ową wartość precyzuje zazwyczaj wyznaczony przez sąd rzeczoznawca. Końcowa kwota jest proporcjonalna do aktualnej wartości rynkowej danej działki, ingerencji w teren właściciela czy ewentualnych poniesionych przez niego strat. Warto jednak pamiętać, że w przypadku minimalnego korzystania z urządzeń znajdujących się na terenie działki, kwoty wynagrodzenia za służebność (odszkodowania) będą minimalne.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe

Mowa tu o czasie, w którym dane przedsiębiorstwo korzystało ze swojej infrastruktury znajdującej się na czyjejś działce w okresie, w którym nie została ustanowiona służebność przesyłu. W takim przypadku właściciel tego gruntu może na drodze sądowej domagać się odszkodowania od przedsiębiorcy. W sytuacjach szczególnie trudnych właściciele gruntów mogą również zawnioskować o usunięcie infrastruktury z ich terenu (jeżeli jest to możliwe), zmianę lokalizacji (przesunięcia jej w inne miejsce) lub przeniesienia własności części działki, na której znajdują się sporne urządzenia.

Służebność przesyłu – odszkodowania

W przypadku służebności przesyłu nie zostało prawnie przewidziane klasyczne odszkodowanie. Właściciel nieruchomości może jednak o nie wnioskować, gdy dochodzi do poniesienia strat w związku z użytkowaniem infrastruktury (budowa, konserwacja czy naprawa urządzeń) znajdującej się na jego terenie. Prawo do odszkodowania powstaje w momencie, kiedy szkoda jest nieodwracalna. Problem w tym, że o nieodwracalności szkody można mówić dopiero w sytuacji, gdy jest ustanowiona na danym gruncie służebność przesyłu, więc kwota ustanowiona za służebność jest jednocześnie odszkodowaniem. 

Szczególną sytuacją, w której możliwe jest uzyskanie odszkodowania, jest przypadek niewłaściwego użytkowania infrastruktury przez przedsiębiorstwo, skutkujący znacznym pogorszeniem stanu nieruchomości (awarie instalacji, rurociągów, nieszczelności etc.).

Nieodpłatna służebność przesyłu

Służebność na mocy umowy zostaje ustanowiona na czas określony bądź bezterminowo, za wynagrodzeniem lub nieodpłatnie. Właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć oświadczenie odnośnie do służebności przesyłu w formie aktu notarialnego. Umowa o ustanowienie służebności przesyłu zawierana pomiędzy właścicielem gruntu a przedsiębiorstwem powinna zawierać kilka istotnych kwestii, m.in. wysokość i rodzaj odpłatności za użytkowanie infrastruktury znajdującej się na działce bądź informację o braku odpłatności. 

Warto podkreślić, że – niezależnie od formy wynagrodzenia bądź jej braku – na oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności gruntu przedsiębiorca powinien wyrazić zgodę (w przypadku nieodpłatnej służebności przesyłu sprawa jest raczej oczywista).

Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej

Wynagrodzenie w tego rodzaju służebności orzeka się z urzędu. Właścicielowi drogi obciążonej (to właściciel działki, która musi udostępnić swój teren w przypadku braku dostępu do drogi publicznej działki sąsiedniej) przysługuje wynagrodzenie, którego wysokość powinna zostać ustalona indywidualnie, na podstawie okoliczności towarzyszących danej sytuacji.

Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej może mieć formę jednorazowego odszkodowania lub świadczenia okresowego. W zależności od zmieniających się okoliczności może ono ulegać modyfikacjom,  jednak właścicielowi nieruchomości obciążonej świadczenie przysługuje w każdym przypadku służebności drogi – nawet jeżeli z tego tytułu nie poniósł on żadnych szkód. Jeżeli jednak w wyniku ustanowienia służebności właściciel działki doznał uszczerbku – może ubiegać się o dodatkowe odszkodowanie (po wykazaniu wysokości doznanej szkody).

Wycena służebności gruntowej

Podobnie jak w pozostałych rodzajach służebności ustawa nie precyzuje, w jaki sposób określić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Służebność gruntowa obciąża całą nieruchomość. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia brane są pod uwagę zazwyczaj stopień uciążliwości dla właściciela obciążonej nieruchomości oraz jednocześnie korzyści płynące dla działki władnącej (czyli tej, która uzyskuje dostęp do drogi).

Ustalenie wysokości świadczenia wypłacanego jednorazowo to najczęściej iloczyn powierzchni gruntu wykorzystywanego na ustanowienie przejazdu i jego wartości rynkowej z uwzględnieniem dodatkowych elementów. Dotyczą one zazwyczaj kosztów związanych np. z utwardzeniem nawierzchni, budową drogi, postawieniem ogrodzenia, konieczną wycinką drzew, ewentualnych nasadzeń etc.

Zamiana służebności osobistej na rentę

Służebność osobista (jedną z najczęściej spotykanych służebności tego rodzaju jest służebność domu) przyznawana jest imiennie i umożliwia danej osobie korzystanie z nieruchomości w ustalonym przez strony zakresie. W zasadzie ustalenia tego typu służebności pokrywają się ze służebnością gruntową. Uprawnienia wygasają automatycznie w chwili śmierci uprawnionego lub w sytuacji nierealizowania uprawnień przez okres co najmniej 10 lat. Zamiana służebności domu na świadczenie pieniężne jest możliwa wyłącznie w sytuacji, w której osoba uprawniona dopuszcza się rażących uchybień podczas realizacji swojego prawa.

Zobacz też: Dożywotnia służebność a sprzedaż domu – to warto wiedzieć >>

*** Masz pytania lub jakiś problem w tym zakresie? Skontaktuj się – odpowiemy szybko i konkretnie >>