Jak udowodnić poniesione nakłady na nieruchomość?

W niektórych sytuacjach prawnych istnieje konieczność udowodnienia poniesionych na daną nieruchomość nakładów finansowych. Tak się dzieje między innymi w przypadku rozwodu lub na przykład działu spadku – sprawy z tym związane toczą się niekiedy miesiącami, a nawet latami. W tym czasie niektórzy spadkobiercy mogą lub muszą ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Rozliczenie nakładów na nieruchomość przy dziale spadku lub na nieruchomość wspólną podczas rozwodu uwzględni poniesione przez daną stronę wydatki, o ile zostaną one właściwie udokumentowane. Jak udowodnić poniesione nakłady i dokonać ich sprawiedliwego rozliczenia?

Aby udowodnić poniesione nakłady, zacznij od sklasyfikowania wydatków

Wydatki czynione na daną nieruchomość są różnicowane ze względu na cel, któremu służą. Kodeks cywilny definiuje nakłady konieczne i inne. Pierwsze z nich dotyczą tych kosztów, których ponoszenie ma na celu utrzymanie normalnego stanu nieruchomości i umożliwienie korzystania z niej. Wszystkie pozostałe nakłady (użyteczne, zbytkowe) należą do nakładów innych.

• Nakłady konieczne – mają za zadanie utrzymać nieruchomość w stanie nadającym się do normalnego korzystania z niej. Należą do nich przykładowo drobne lub generalne remonty pozwalające na zachowanie poprawnego stanu technicznego nieruchomości, zasiew pól, konieczne nasadzenia etc.

• Nakłady użyteczne – rodzaj nakładów innych, mających na celu ulepszenie rzeczy. Zazwyczaj nakłady te dotyczą remontów poprawiających funkcjonalność i zwiększających wartość nieruchomości (jak na przykład remonty poszczególnych pomieszczeń, wymiana drzwi, okien etc.).

• Nakłady zbytkowe – kategoria nakładów innych, których celem jest wyłącznie zaspokojenie potrzeb estetycznych osoby je ponoszącej. Nie zawsze prowadzą one do podniesienia wartości nieruchomości.

Oprócz nakładów wymaganych do utrzymania danej nieruchomości w dobrym stanie, współwłaściciele mają zazwyczaj różnego rodzaju ciężary, które są ich zobowiązaniem, stosownie do wielkości posiadanych udziałów. Do ciężarów zaliczyć należy podatki (od nieruchomości, gruntowy i inne), opłaty za użytkowanie wieczyste czy ubezpieczenia.

Nakłady zbyteczne… ale nie według wszystkich współwłaścicieli

Jak udowodnić poniesione nakłady, kiedy jeden ze współwłaścicieli uznaje, że dana inwestycja zwiększająca wartość nieruchomości jest zbyteczna lub zbyt kosztowna? Sytuacja nie jest prosta i bywa punktem spornym w rozliczaniu nakładów przy zniesieniu współwłasności nieruchomości. Planując wydatki, bezpiecznie jest zastosować się do zasad zarządu rzeczą wspólną, czyli uzyskać zgodę większości współwłaścicieli, jeżeli wydatek należy do nakładów koniecznych, lub zgodę wszystkich – jeżeli jest nakładem innym. Niezależnie jednak od uzyskanej zgody, przyjmuje się, że również część nakładów zbytkowych czy ulepszających (zwiększających wartość nieruchomości) – nawet jeżeli zostały przeprowadzone niezgodnie z zasadami zarządu nieruchomości, powinna zostać rozliczona.

W jakich sytuacjach udowadnia się nakłady poniesione na nieruchomość

Konieczność przedstawienia dowodów na poniesione koszty w związku z nieruchomością wspólną najczęściej ma miejsce w dwóch poniższych przypadkach.

• Spadek – uporządkowanie wszystkich spraw po śmierci spadkodawcy często ciągnie się miesiącami lub latami. Jeżeli w skład masy spadkowej wchodzą nieruchomości, do momentu działu spadku i rozliczenia nakładów istnieje konieczność utrzymywania nieruchomości w stanie co najmniej umożliwiającym korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. W rezultacie może się zdarzyć, że jeden ze spadkobierców korzysta z nieruchomości, dokonując w niej niezbędnych napraw i remontów. Przy dziale spadku konieczne staje się więc rozliczenie poniesionych przez niego nakładów.
• Rozwód – zazwyczaj wspólna własność małżeńska oznacza równe udziały małżonków – przy rozwodzie majątek dzielony jest więc równo. Nie jest to jednak obowiązkiem. W przypadku, kiedy jedno z małżonków w czasie trwania małżeństwa poniosło nakłady na majątek wspólny – przy rozwodzie ma prawo te koszty rozliczyć. Osoba, która domaga się zwrotu wydatków, powinna wystąpić z takim roszczeniem (pozew o zwrot nakładów na nieruchomość – wzór, porady) i udokumentować ich wysokość. W przeciwnym razie otrzyma mniejszą kwotę niż faktycznie jej się należy.

Rozliczenie nakładów na nieruchomość i ciężarów z nią związanych

Osoba ponosząca wydatek może żądać od współwłaścicieli zwrotu części kosztów proporcjonalnie do wielkości ich udziałów. Roszczenie to uwzględnia bycie współwłaścicielem w momencie, kiedy dany wydatek został poczyniony (nie w chwili wystąpienia z roszczeniem). Ponadto, to osoba występująca o zwrot i  rozliczenie nakładów na nieruchomość powinna udowodnić żądanie co do zasady i wysokości.

W przypadku braku zgody współwłaścicieli odnośnie do rozliczenia poniesionych kosztów, pozostaje złożenie pozwu o zwrot nakładów na nieruchomość wspólną. Wzorowo sformułowany wniosek powinien zawierać precyzyjnie określoną wysokość nakładów oraz podstawę faktyczną żądania.

Przedawnienie rozliczenia nakładów na nieruchomość przy zniesieniu współwłasności

Rozliczenie nakładów na nieruchomość wspólną regulowane jest na zasadach ogólnych. Aktualnie termin takiego rozliczenia wynosi 6 lat od daty poniesienia kosztów. W przypadku gdy nieruchomość będąca współwłasnością jest przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej wszystkich współwłaścicieli (każdy z nich jest przedsiębiorcą) – termin ten jest skrócony do 3 lat.

Warto wspomnieć, że długotrwałe korzystanie/posiadanie cudzej nieruchomości może przerodzić się we własność. W sprawach o zasiedzenie należy jednak przedstawić szereg przekonujących dowodów – wśród nich również faktury i dowody opłat dokonywanych w związku z daną nieruchomością (więcej na ten temat w artykule Jak udowodnić posiadanie samoistne).

*** Masz pytania lub problem prawny w tym zakresie? Daj znać – doradzimy, co robić >>