Zapraszamy do kontaktu oraz do wizyty w naszej kancelarii
Adwokat Marcin Komorowski
Kancelaria Acta Vera
ul. Nawrot 4 lok. 4
90-060 Łódź
Posiadasz nieruchomość? W pewnych kwestiach lepiej się orientować…
Istotą jest to, że jedna rzecz należy do wszystkich współwłaścicieli; każdemu ze współwłaścicieli przysługują uprawnienia,tak jakby był jedynym właścicielem rzeczy.
Istotą współwłasności jest także jej niepodzielność. Oznacza to, iż każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo własności całej rzeczy, nie zaś jedynie części odpowiadającej udziałowi (art. 195 kc).
Przedmiotem współwłasności jest zawsze jedna rzecz; współwłasność nie może z tego względu dotyczyć masy majątkowej (np. spadku, majątku dorobkowego małżonków) czyli ogółu praw do różnych rzeczy.
Ogół praw majątkowych może być przedmiotem wspólności (np. majątkowej małżeńskiej), nie zaś współwłasności.
Współwłasność może być zniesiona
Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze:
- umowy między współwłaścicielami (w wypadku nieruchomości, wymagana jest forma aktu notarialnego):
- ugody, zawartej przed sądem;
- orzeczenia sądu – o ile porozumienie jest niemożliwe. Sądowe zniesienie współwłasności określone jest w art. 211-217 kc. (przepisy procesowe – art. 617-625 kpc)
Jak można znieść współwłasność?
Istnieją trzy sposoby na zniesienie współwłasności
1. Podział fizyczny (podział rzeczy wspólnej w naturze)
- Zniesienie współwłasności przez sąd – zasadniczy sposób. Modelowy przykład: jeśli współwłasność obejmuje pole orne, to zwykle można podzielić je na mniejsze części między współwłaścicieli, stosownie do wielkości udziałów.
- Podział fizyczny jest wyłączony jedynie, gdyby jego orzeczenie było sprzeczne z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 kc). Dokonując podziału w naturze, sąd może zasądzić między byłymi współwłaścicielami tzw. dopłaty pieniężne w celu wyrównania różnic między wartością przyznanych części rzeczy a wartością udziałów w całej rzeczy (art. 212 § 1 kc).
2. Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli
Stosuje się, gdy podział fizyczny nie może nastąpić. Zwykle wiąże się ze spłatą osób, które nie otrzymały rzeczy.
3. Podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej)
Orzekany jest w ostateczności, tzn. gdy podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, a nie ma podstaw do przyznania rzeczy któremukolwiek ze współwłaścicieli w całości.
Zasady te ulegają modyfikacji, gdy przedmiotem zniesienia współwłasności jest gospodarstwo rolne. Ogólnie rzecz biorąc, dąży się wtedy do uniknięcia rozdrobnienia gospodarstwa w celu zapewnienia prawidłowej gospodarki rolnej (art. 213-218 kc).
Uwagi końcowe
- Co do zasady każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności.
- Uprawnienie to można wyłączyć tylko umową między współwłaścicielami, nie dłużej jednak niż na 5 lat, z możliwością przedłużania na kolejne okresy pięcioletnie (art. 210).
- Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220), czyli może zostać
Nabycie prawa rzeczowego wskutek zasiedzenia
Zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie – nabycie prawa rzeczowego (zwykle własności bądź służebności gruntowej) wskutek upływu czasu i posiadania samoistnego rzeczy. Dotyczyć może zarówno ruchomości (w tym samochodu) jak również nieruchomości. Zajmiemy się tym drugim wypadkiem.
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości
Przesłanki konieczne do zasiedzenia nieruchomości, służebności gruntowych i użytkowania wieczystego:
- nieprzerwane posiadanie samoistne,
- upływ czasu (20 lat przy dobrej wierze posiadacza; 30 lat przy złej, ocenianej w chwili objęcia rzeczy w posiadanie, co oznacza, że późniejsza utrata dobrej wiary nie wyklucza zasiedzenia według korzystniejszego okresu zasiedzenia).
Przesłanki konieczne do zasiedzenia rzeczy ruchomej:
- nieprzerwane posiadanie samoistne,
- upływ 3 lat,
- dobra wiara posiadacza przez cały okres posiadania (a nie tylko w chwili objęcia rzeczy w posiadanie, jak w przypadku nabycia własności nieruchomości).
Dobra wiara
Dobra wiara posiadacza to usprawiedliwiona wiara posiadacza, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo do władania rzeczą.
Oznacza to, że w złej wierze jest ten, kto włada rzeczą, wiedząc, że nie ma do tego prawa, ale także ten, kto łatwo
mógł brak takiego prawa zweryfikować (łatwo – czyli przy zachowaniu tzw. należytej staranności).
Niedochowanie formy aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości (np. gdy umowa sprzedaży działki gruntu zawarta jest na zwykłej kartce), nie tylko skutkować będzie nieważnością takiej czynności, ale zawsze skutkować będzie również przypisaniem złej woli „nabywcy” nieruchomości.
Posiadacza chroni natomiast domniemanie posiadania rzeczy w dobrej wierze. (art. 7 k.c.)
Posiadanie samoistne
Do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne, to znaczy, że posiadacz włada rzeczą, jak zwykle czyni to właściciel, nie uznając niczyjego innego prawa do rzeczy. Z tego względu do zasiedzenia nie doprowadzi posiadanie zależne – czyli wynikające z objęcia rzeczy w wyniku zawarcia umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia. Posiadacz jednakże może sam zmienić sobie charakter posiadania, zaczynając się zachowywać jak jedyny właściciel rzeczy.
Posiadanie samoistne musi być również nieprzerwane (tzw. ciągłość posiadania, której się nie domniemuje), co nie dotyczy przeszkody przemijającej. Również posiadanie przerwane, ale przywrócone, traktuje się jako nieprzerwane. Do zasiedzenia stosuje się art. 336-352 k.c.
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpi przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony jedynie, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego właściciela wynosi przynajmniej lat trzydzieści. To samo dotyczy wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza (art 176 k.c.).
Bieg zasiedzenia. Kiedy się rozpoczyna i kiedy zostanie przerwany?
Bieg zasiedzenia rozpoczyna się z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie samoistne.
Bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:
- jest dziecko, przez czas trwania władzy rodzicielskiej (art. 121 pkt 1 w zw. z art. 175 k.c.); bieg przedawnienia nie może skończyć się przed upływem 2 lat od uzyskania pełnoletniości;
- przeciwko małżonkowi, jeśli posiadaczem samoistnym jest drugi małżonek – przez czas trwania małżeństwa (art. 121 pkt 23 w zw. z art. 175 k.c.),
- gdy zasiedzenie miałoby dotyczyć rzeczy osób, co do których jest podstawa do całkowitego ubezwłasnowolnienia,
- przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę, jeśli posiadaczem samoistnym jest osoba niemająca pełnej zdolności do czynności prawnych – przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli (art. 121 pkt 2 w zw. z art. 175 k.c.); bieg przedawnienia nie może skończyć się przed upływem 2 lat od lat od ustanowienia dla tych osób przedstawiciela ustawowego albo od ustania przyczyn jego ustanowienia.
- w każdym przypadku, gdy z powodu siły wyższej niemożliwe jest podjęcie przed sądem właściwych czynności procesowych, przerywających bieg zasiedzenia – przez czas trwania przeszkody.
Bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju, przedsięwzięta w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń (żądanie wydania rzeczy, powództwo z art. 189 kpc o ustalenie prawa własności rzeczy). Jeśli pozew albo wniosek zostanie zwrócony, odrzucony lub oddalony przez wspomniany wyżej organ, nie przerywa biegu przedawnienia.
Następstwa zasiedzenia
Nabycie nieruchomości następuje „automatycznie” po upływie odpowiedniego okresu zasiedzenia; postanowienie, w którym sąd orzeka o zasiedzeniu ma charakter jedynie deklaratoryjny (stwierdzający).
Orzeczenie natomiast jest konieczne dla wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Zmiana właściciela nie wpływa na wygaśnięcie hipoteki bądź też służebności. Własność nieruchomości nabyta przez jednego ze współmałżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej.
Postępowanie sądowe
Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym, uregulowanym w Kodeksie postępowania cywilnego w art. 609-610. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł.
Rodzaje służebności na nieruchomościach
Służebność gruntowa – ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą.
Właściciel nieruchomości władnącej (czyli osoba, której przysługuje służebność) może korzystać z nieruchomości należącej do innej osoby. Służebność związana jest z prawem własności gruntu władnącego (dlatego nosi nazwę gruntowej), nie zaś z konkretną osobą.
Służebności gruntowe dzieli się na czynne (np. służebność przesyłu, drogi koniecznej) i bierne (np. zakaz wznoszenia budynku ponad pewną wysokość).
Służebność gruntowa powstaje w drodze:
- umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej;
- orzeczenia sądowego bądź decyzji administracyjnej (przy odmowie przez właściciela gruntu bądź przedsiębiorstwo energetyczne ustanowienia służebności; w takim wypadku należy się właścicielowi gruntu wynagrodzenie);
- w wyniku zasiedzenia.
Służebność gruntowa wraz ze służebnością przesyłu są jedynymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, które można zasiedzieć, ale pod warunkiem korzystania z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).
W takim wypadku stosuje się przepisy o zasiedzeniu nieruchomości. Służebność wygasa na skutek jej niewykonywania przez 10 lat. Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym, uregulowanym w Kodeksie postępowania cywilnego w art. 609-610. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej wynosi 200 zł.
Służebność przesyłu
Służebność, której przedmiotem jest korzystanie z urządzeń służących do przesyłu energii, substancji itp. (art. 3051 do 3054kc).
Katalog najczęstszych spraw związanych ze służebnością przesyłu
- sprawy o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości;
- sprawy o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu;
- sprawy o usunięcie urządzeń infrastruktury energetycznej z nieruchomości;
- roszczenie o przesunięcie urządzeń w inne miejsce nieruchomości;
- sprawy o przeniesienie własności części gruntu, który został zajęty zabudową elektroenergetyczną.
Służebność powstaje w drodze:
- umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej;
- orzeczenia sądowego (przy odmowie przez właściciela gruntu bądź przedsiębiorstwo energetyczne ustanowienia służebności; w takim wypadku należy się właścicielowi gruntu wynagrodzenie);
- w wyniku zasiedzenia.
Służebność osobista
- obciążenie nieruchomości prawem przysługującym konkretnej osobie fizycznej, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność osobista nie wchodzi w skład spadku. Jednakże osoba, której przysługuje służebność mieszkaniowa, może umówić się z właścicielem, iż po jego śmierci służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Wygaśnięcie służebności co do zasady następuje z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże jeżeli uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może zażądać zmiany służebności na rentę. Służebność tego rodzaju jest niezbywalna. Nie można jej nabyć poprzez zasiedzenie.