Zwrot darowizny – czy to w ogóle możliwe?

Z formalnego punktu widzenia darowizną są nie tylko środki pieniężne czy nieruchomości, ale również wszelkie prezenty, które wręczamy sobie z okazji imienin czy świąt. Najwięcej emocji wywołują jednak oczywiście darowizny o znacznej wartości. Rozważając wówczas kwestię zwrotu otrzymanej darowizny zwykle chodzi o sytuację, w której darczyńca chce odwołać darowiznę. Co jednak, jeśli to obdarowany chce się zrzec darowizny? Kodeks cywilny nie przewiduje takiej możliwości: darowiznę może odwołać tylko darczyńca, przy czym jest to obwarowane szczegółowymi przepisami. Jedynym przypadkiem, w którym możliwy jest zwrot darowizny przez obdarowanego, jest sytuacja przewidziana w art. 895 § 2 Kodeksu cywilnego, gdy darczyńca nałożył na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania i żąda wypełnienia tego polecenia. W takim wypadku dobrowolny zwrot darowizny pozwala na zwolnienie się od wykonania polecenia.

Kiedy darczyńca może domagać się zwrotu darowizny?

Odwołanie darowizny może nastąpić jedynie z przyczyn określonych w Kodeksie cywilnym. Jeśli umowa darowizny nie została jeszcze wykonana, można odwołać ją jedynie w sytuacji, gdy stan majątkowy darczyńcy uległ zmianie i jej wykonanie wiązałoby się dla niego z problemami z własnym utrzymaniem. W przypadku darowizny wykonanej powodem zwrotu może być rażąca niewdzięczność obdarowanego, przy czym na odwołanie darowizny ustawa przewiduje czas do roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o wystąpieniu rażącej niewdzięczności. Więcej informacji na ten temat znaleźć można w artykule Czy można cofnąć darowiznę.

Czy można zwrócić darowiznę pieniężną?

Jeśli chodzi o zwrot darowizny pieniężnej przez obdarowanego, zwrot przedmiotu odwołanej darowizny odbywa się w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie, obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu. W praktyce oznacza to, że obdarowany od momentu otrzymania oświadczenia o odwołaniu darowizny powinien brać pod uwagę konieczność jej oddania darczyńcy. Nie jest przy tym możliwy dobrowolny zwrot darowizny pieniężnej przez obdarowanego – odwołanie może nastąpić jedynie z uwagi na rażącą niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy.

Czy można zwrócić darowiznę nieruchomości?

O ile w przypadku ruchomości wiele darowizn może przybierać formę ustną, darowizna nieruchomości wymaga dla swej ważności sporządzenia umowy darowizny w formie aktu notarialnego przygotowanego przez notariusza. W takim wypadku konieczne jest złożenie przed notariuszem przez obdarowanego oświadczenia o powrotnym przeniesieniu własności, które to oświadczenie przyjmuje darczyńca. Jeśli obdarowany nie złoży oświadczenia, pozostaje droga sądowa: pozew należy skierować do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Podczas procesu sąd bada, czy faktycznie doszło do rażącej niewdzięczności ze strony obdarowanego, przy czym to na darczyńcy spoczywa ciężar wykazania, że owa niewdzięczność rzeczywiście miała miejsce.

Zwrot darowizny przez obdarowanego a podatek – co należy wiedzieć?

Zwrot darowizny a podatek to kolejna kwestia, która może budzić wiele wątpliwości. Jakie są konsekwencje podatkowe w przypadku odwołania przekazanej darowizny? Umowa darowizny podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, a obowiązek zapłaty spoczywa na osobie obdarowanej. W świetle przepisów odwołanie przekazanej darowizny nie niweluje skutku prawnego, jaki umowa darowizny wywołała. Co prawda skutkuje ono przeniesieniem własności przedmiotu darowizny z powrotem na darczyńcę, jednak nie ma wpływu na zobowiązania podatkowe powstałe w związku z zawartą wcześniej umową darowizny. Jeżeli obdarowany zapłaci podatek od darowizny, późniejsze odwołanie darowizny nie spowoduje, iż otrzyma on zwrot podatku. Osoba odwołująca darowiznę nie płaci natomiast podatku od spadków i darowizn.

Czy możliwe jest rozwiązanie umowy darowizny za porozumieniem stron?

Kodeks cywilny nie stoi na przeszkodzie ugodowemu załatwieniu sprawy, dzięki któremu możliwy jest dobrowolny zwrot darowizny przez obdarowanego. Czy strony umowy darowizny mogą rozwiązać ją we własnym zakresie bez konieczności wnoszenia sprawy do sądu? Stanowisko doktryny nie jest jednolite w zasadniczej kwestii dopuszczalności umownego rozwiązania umowy w przypadku umowy już dokonanej, jednak w przypadku obopólnej zgody nie ma podstaw do doszukiwania się mechanizmów obronnych dla stron. Takie rozwiązanie umowy należy udokumentować na piśmie.

***

Darowizna pieniężna a jej zwrot oraz kwestie prawne związane ze zwrotem darowizny nieruchomości to złożone zagadnienia, przy wyjaśnianiu których warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. Acta Vera to zespół doświadczonych specjalistów zajmujących się między innymi prawem spadkowym i umowami darowizny. Zachęcamy do skorzystania z usług renomowanej kancelarii; w zakładce Porady prawne znajduje się formularz kontaktowy.

Artykuł Dobrowolny zwrot darowizny przez obdarowanego – z czym się wiąże? pochodzi z serwisu Acta Vera.

Czym jest darowizna i czy zawsze należy spisywać umowę?

Umowa darowizny polega na nieodpłatnym przekazaniu przez darczyńcę wybranej osobie części majątku, co prowadzi do wzbogacenia się tej osoby. Zagadnienie reguluje art. 888 (i kolejne) kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jeśli umowa darowizny zostanie zawarta bez zachowania tej formy, staje się ważna w momencie spełnienia danego przyrzeczenia – z tego rozwiązania korzystają zazwyczaj członkowie najbliższej rodziny. O ile większość przedmiotów darowizny może być przekazana na podstawie tradycyjnej pisemnej umowy darowizny, to jednak w przypadku własności i użytkowania wieczystego lokalu konieczne jest sporządzenie umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Darczyńca może zobowiązać w umowie obdarowanego do określonego działania, na przykład do konkretnego świadczenia wobec innej osoby. W takim wypadku obdarowany może zwolnić się z tego obowiązku poprzez zwrot darowizny. Co jednak, gdy wycofanie darowizny chce przeprowadzić sam darczyńca? Czy do unieważnienia darowizny konieczny jest szczególny powód?

Odebranie darowizny – kiedy można je przeprowadzić?

Kodeks cywilny określa, że możliwe jest odwołanie darowizny nieruchomości lub środków ruchomych ze względu na zachowanie obdarowanego wobec darczyńcy lub trudną sytuację majątkową, w której znalazł się darczyńca. Znaczenie ma przy tym to, czy umowa darowizny została już wykonana, czy też jeszcze nie.

Odwołanie darowizny niewykonanej

Jeśli darowizna nie została jeszcze wykonana, można odwołać ją wyłącznie w sytuacji, gdy stan majątkowy darczyńcy uległ znaczącej zmianie i w konsekwencji jej wykonanie wiązałoby się z problemami z własnym utrzymaniem lub dopełnieniem obowiązków alimentacyjnych. Jeżeli w okresie pomiędzy zawarciem umowy a jej wykonaniem nastąpią niekorzystne zmiany w życiu darczyńcy (ciężka choroba, utrata pracy etc.), możliwe jest cofnięcie darowizny. Darczyńca musi wówczas udowodnić jedynie to, że doszło w jego życiu do wyżej wymienionych niekorzystnych zmian.

Odwołanie darowizny już wykonanej

W przypadku darowizny już wykonanej odwołanie możliwe jest tylko wtedy, gdy spełnione są następujące warunki: nastąpiła rażąca niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, nie upłynął rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego oraz darczyńca nie wybaczył obdarowanemu rażącej niewdzięczności. W takim wypadku odwołanie musi być bardzo dokładnie uzasadnione, gdyż tylko wtedy możliwe jest sądowne cofnięcie darowizny.  Odwołanie darowizny po śmierci darczyńcy możliwe jest z kolei tylko w momencie, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania darowizny, jednak nie zdążył przeprowadzić wszystkich czynności. Spadkobiercy mogą także odwołać darowiznę, jeśli darczyńca został umyślnie pozbawiony życia przez obdarowanego.

Czym jest rażąca niewdzięczność?

W kodeksie cywilnym brak definicji „rażącej niewdzięczności”; nie każdy spór i nie każde zachowanie sprzeczne z wolą darczyńcy spełniają znamiona rażącej niewdzięczności. Odwołanie darowizny uzasadnia zachowanie obdarowanego, które cechuje się znacznym nasileniem złej woli kierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej i jednocześnie cechuje je upór, nieprzyjazny zamiar oraz nieprzejednane. Przykładem może być odmówienie pomocy osobom starszym lub chorującym, naruszenie nietykalności cielesnej lub czci, pobicie czy ciężkie znieważenie. Obdarowany zobowiązany jest do zwrócenia przedmiotu darowizny darczyńcy, jednak ma prawo zakwestionować powód, dla którego darczyńca odwołał darowiznę; ten z kolei musi liczyć się z możliwością nieskutecznego odwołania darowizny.

Cofnięcie darowizny – do ilu lat?

Tak jak wspomniano wcześniej, termin na odwołanie darowizny to okres roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności. Wiele osób zastanawia się, czy możliwe jest odebranie darowizny po wielu latach. Teoretycznie możliwe jest odwołanie darowizny po 10 latach lub nawet dłuższym czasie: jeśli obdarowany dopuścił się aktu rażącej niewdzięczności kilkanaście lat temu, a darczyńca dowiedział się o tym dopiero niedawno, w ciągu roku może przeprowadzić cofnięcie darowizny – termin dotyczy bowiem nie daty sporządzenia umowy, a powstania pewnego zdarzenia.

Cofnięcie darowizny nieruchomości – czy to możliwe?

Jeśli chodzi o cofnięcie darowizny mieszkania lub innej nieruchomości, tu także odwołanie możliwe jest jedynie w przypadku zmiany stanu majątkowego lub wystąpienia rażącej niewdzięczności. Konieczne jest wówczas złożenie przez obdarowanego oświadczenia przed notariuszem o powrotnym przeniesieniu własności, które to oświadczenie darczyńca przyjmuje. Jeśli obdarowany tego nie zrobi, darczyńca może wstąpić na drogę sądową. Więcej informacji na ten temat znaleźć można w artykule Dobrowolny zwrot darowizny przez obdarowanego – z czym się wiąże?

Odwołanie darowizny pomiędzy małżonkami

Odwołanie darowizny przez jednego z małżonków może być dokonane w momencie wystąpienia rażącej niewdzięczności; samo naruszenie praw i obowiązków w małżeństwie, takich jak wzajemna pomoc, wierność oraz współdziałanie dla dobra rodziny, którą przez związek założyli, nie stanowi podstawy do odwołania darowizny.

*** W przypadku jakichkolwiek wątpliwości związanych z możliwością cofnięcia darowizny warto skorzystać z usług doświadczonej kancelarii. Acta Vera to zespół profesjonalistów specjalizujących się w tego typu sprawach – mogą Państwo skontaktować się z nimi poprzez formularz znajdujący się w zakładce Porady prawne. To rozwiązanie polecamy zwłaszcza osobom zastanawiającym się, czy nie upłynął już termin odwołania darowizny.

Artykuł Kiedy nie można cofnąć darowizny? pochodzi z serwisu Acta Vera.

Ochrona posiadania – KC (Kodeks Cywilny)

Możliwość złożenia pozwu o przywrócenie posiadania, a także o zaniechanie czynionych zmian w rzeczy lub nieruchomości, regulują zapisy Kodeksu Cywilnego, a dokładnie – artykuł 344 z paragrafu 1 KC. Mówi on o tym, że przeciwko osobie, która samowolnie naruszyła czyjeś posiadanie, ale również przeciwko osobie, na rzecz której naruszenie to zostało podjęte, może zostać przez posiadacza podjęte roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego oraz o zaniechanie tychże naruszeń. Oba te roszczenia wchodzą w skład tak zwanego roszczenia posesoryjnego.

Roszczenie posesoryjne a negatoryjne

Zarówno roszczenie posesoryjne, jak i roszczenie negatoryjne należą do zbioru narzędzi prawnych mających na celu ochronę prawa własności. Różnica pomiędzy nimi jest bardzo wyraźna – o roszczeniu posesoryjnym mówi się bowiem wtedy, gdy następuje naruszenie posiadania rzeczy (nieruchomości, samochodu i innych własności), natomiast o roszczeniu negatoryjnym mówi się, gdy zostało ograniczone lub odebrane władztwo nad rzeczą.

Więcej informacji o samym roszczeniu negatoryjnym znajdziesz w tekście
Roszczenie negatoryjne jako środek ochrony własności, do którego lektury serdecznie zachęcamy.

Pozew o naruszenie posiadania

Kto może złożyć pozew o naruszenie posiadania i jakie warunki muszą zostać spełnione, by pozew ten był zasadny? Przede wszystkim warto powiedzieć, że ochrona posesoryjna służy – wedle przepisów Kodeksu Cywilnego – każdemu posiadaczowi, niezależnie od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Oznacza to, że pozew o naruszenie posiadania może złożyć zarówno faktyczny właściciel mieszkania przebywający w nim, jak i osoba wynajmująca, która otrzymała od właściciela mieszkanie w posiadanie. Tak jak zostało już wspomniane, ochrona posesoryjna dotyczy więc zarówno posiadaczy samoistnych, jak i zależnych.

Aby pozew o naruszenie posiadania był zasadny, muszą nastąpić konkretne przesłanki. Wyróżnia się wśród nich:

• powtarzające się, wielorazowe naruszenie posiadania (jednorazowe naruszenie, bez perspektywy powtarzalności, nie jest wystarczającym powodem do złożenia pozwu dotyczącego ochrony posesoryjnej);
• samowolne naruszenie czy raczej jego samowolny charakter – oznacza to, że nawet faktyczny właściciel rzeczy nie może „od tak” odebrać jej osobie, której przekazał rzecz w posiadanie (zazwyczaj sytuacja ta dotyczy najmu czy użyczenia różnego rodzaju nieruchomości bądź przedmiotów).

Warto tutaj dodać, że każdy posiadacz chcący skorzystać z ochrony posesoryjnej i możliwości złożenia pozwu w sprawie o naruszenie posiadania, powinien się spieszyć, ponieważ ustawowy termin na złożenie takiego dokumentu to rok od daty zdarzenia, czyli od pozbawienia posiadania lub od zakłócenia posiadania. Gdy ten rok minie, roszczenie wygasa, a opcja ubiegania się o swoje prawa w sądzie nie jest już dostępna.

Odszkodowanie za naruszenie posiadania – czy można je uzyskać?

Co do zasady, przy rozpatrywaniu spraw dotyczących ochrony posesoryjnej, sąd nie będzie równolegle rozpatrywał wniosku o odszkodowanie czy zadośćuczynienie za naruszenie posiadania. Wynika to z faktu, że zarówno ochrona posesoryjna, jak i prawo do odszkodowania są odrębnymi od siebie sprawami, regulowanymi przez odrębne przepisy. Z tego względu lepiej będzie złożyć pozew o odszkodowanie za naruszenie lub pozbawienie posiadania w osobnej sprawie, a nie jako wniosek do pozwu głównego.

Przywrócenie posiadania a eksmisja

Jeśli danemu lokatorowi sąd przyznał rację w postępowaniu posesoryjnym, to jest przywrócił mu swoją decyzją posiadanie konkretnej nieruchomości, wówczas nastąpiło przywrócenie posiadania. Oznacza to w praktyce, że taki lokator nie może zostać eksmitowany. Zazwyczaj dzieje się tak w sprawach, w których właściciel mieszkania chciał wypowiedzieć lokatorowi umowę bez konkretnej przyczyny, z niezachowaniem terminu wypowiedzenia lub zmienił zamki w drzwiach bez wiedzy lokatora, uniemożliwiając mu tym samym dostęp do nieruchomości (następuje tu przesłanka zakłócenia posiadania).

Jeśli szukasz pomocy w kwestii napisania pozwu o ochronę posiadania lub innego, związanego z prawem własności, sprawdź naszą zakładkę Porady prawne i skontaktuj się z nami – specjaliści Acta Vera pomogą Ci w rozwiązaniu Twojego problemu!

Artykuł Ochrona posesoryjna – co to jest, kiedy i komu przysługuje? pochodzi z serwisu Acta Vera.

Roszczenie regresowe tylko na solidnej podstawie

Oficjalny zapis dotyczący roszczenia regresowego został ujęty w art. 376 §1 kodeksu cywilnego:

Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

Oznacza on możliwość postępowania regresowego jedynie w sytuacji, kiedy pomiędzy stronami istnieje jakiś stosunek prawny – na przykład umowa.

Rodzaje roszczeń regresowych (zwrotnych)

Zdecydowana większość postępowań regresowych dotyczy umów ubezpieczeń, choć pojawiają się również roszczenia regresowe w dziedzinie handlu, umowach poręczenia, czy na linii pracodawca – pracownik. W niektórych przypadkach nawet roszczenia alimentacyjne mogą być przedmiotem takiego postępowania (Alimenty wstecz – jak odzyskać zaległe alimenty). Poniżej przybliżamy najpopularniejsze rodzaje roszczeń regresowych.

Roszczenie regresowe ubezpieczyciela

Branża ubezpieczeniowa to sektor, w którym z roszczeniem zwrotnym mamy do czynienia najczęściej. Postępowanie regresowe ubezpieczyciela obejmuje regresy typowe i nietypowe.

Pierwszy rodzaj to wszystkie sytuacje, w których ubezpieczyciel wypłaca poszkodowanemu odszkodowanie i ma prawo domagać się zwrotu całości (lub części kwoty) od osoby, która wyrządziła szkodę.

O regresie nietypowym mówimy wtedy, kiedy sprawcą jest osoba ubezpieczona, czyli strona umowy pomiędzy ubezpieczycielem a daną osobą. Firma ubezpieczeniowa ma prawo w takim przypadku dochodzić zwrotu wypłaconego odszkodowania bezpośrednio od drugiej strony umowy. Takie sytuacje mają miejsce na przykład wtedy, gdy wypadek został spowodowany przez kierowcę będącego pod wpływem niedozwolonych substancji (alkohol, narkotyki etc.) lub gdy szkoda została wyrządzona umyślnie.

Roszczenia zwrotne w umowach poręczenia

Pozostałe rodzaje umów regresowych najczęściej dotyczą poręczeń majątkowych w różnych sytuacjach życia codziennego. Jeżeli poręczyciel zapłacił określoną sumę za dłużnika, ma prawo domagać się od niego zwrotu wyłożonych kwot. Tutaj funkcjonuje również tak zwana odpowiedzialność solidarna dłużników. Jeżeli jeden z nich zapłacił całość świadczenia, ma prawo domagać się od pozostałych dłużników solidarnych zwrotu kwoty w proporcjach ustalonych umową. 

Roszczenia regresowe w dziedzinie handlu

Dotyczą głównie roszczeń sprzedawcy do hurtowni, producenta czy dostawcy towaru. Jeżeli klient dokonuje zwrotu danej rzeczy z powodu jej niezgodności z umową, sprzedawca ma prawo wystąpić do producenta o zwrot wypłaconej kwoty. 

Roszczenie regresowe w stosunku do pracownika

Pracodawca może wypłacić osobie poszkodowanej określoną kwotę za wyrządzone przez jego pracownika szkody, a następnie wystąpić z roszczeniem regresowym do sprawcy szkody (swojego pracownika), domagając się zwrotu wypłaconego odszkodowania. Wysokość roszczenia, o które może się ubiegać pracodawca nie może przekroczyć trzykrotnej wysokości miesięcznego wynagrodzenia danego pracownika z dnia wyrządzenia szkody.

Roszczenia zwrotne wobec pracowników są uzależnione od dodatkowych warunków, które muszą zostać spełnione łącznie:

• szkoda została wyrządzona w czasie wykonywania obowiązków służbowych,
• działanie pracownika było nieumyślne (jeżeli szkoda została wyrządzona celowo – pracownik jest obowiązany w całości pokryć straty z własnych środków),
• osoba poszkodowana doznała strat finansowych,
• pracodawca wypłacił poszkodowanemu odszkodowanie.

Roszczenie regresowe – przedawnienie

Tutaj zastosowanie mają zapisy kodeksu cywilnego i zgodnie z nimi roszczenia regresowe przedawniają się po upływie 6 lat, z wyjątkiem świadczeń okresowych lub związanych z działalnością gospodarczą. W tych przypadkach czas na wystąpienie z roszczeniem to tylko 3 lata.  Czas liczony jest od dnia zapłaty świadczenia.

Terminy te nie są obowiązujące w każdym przypadku. Ogólne przepisy kodeksu cywilnego mają co prawda zastosowanie do większości roszczeń regresowych, ale przy ustalaniu terminu przedawnienia, należy wziąć pod uwagę stan faktyczny, rodzaj regresu oraz kierować się przepisami szczególnymi. Dopiero na podstawie powyższych przesłanek ustalany jest obowiązujący w danym przypadku termin przedawnienia regresowego.

Dziedziczenie roszczeń regresowych

Zdecydowana większość regresów dotyczy branży motoryzacyjnej, a biorąc pod uwagę, że sprawy mogą dotyczyć osób, które spowodowały wypadek, będąc na przykład pod wpływem alkoholu – roszczenie o zwrot wypłaconej sumy nie jest dziedziczne, jeżeli odszkodowanie zostało wypłacone po śmierci sprawcy. Roszczenia regresowe dziedziczone są jedynie w przypadku odszkodowania wypłaconego za życia sprawcy.

W jakich sytuacjach nie można dochodzić roszczeń regresowych?

Jeżeli sprawca wyrządzi szkodę poszkodowanemu, z którym pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym, ubezpieczyciel nie ma możliwości odzyskania wypłaconej kwoty. Tak się dzieje, jeżeli na przykład dziecko popełni szkodę na rzecz rodzica – ubezpieczyciel nie może wtedy wystąpić z roszczeniem zapłaty, ze względu na możliwość pogorszenia się kondycji finansowej rodziny. Wyjątkiem od tej reguły są szkody popełnione celowo.

***

Jeśli masz pytania lub problem do rozwiązania w zakresie roszczeń regresowych, poproś o poradę prawną. Odpowiemy szybko i konkretnie, zdejmując Ci kłopot z głowy.

Artykuł Roszczenie regresowe – w jakich przypadkach może mieć zastosowanie pochodzi z serwisu Acta Vera.

Zasiedzenie – po ilu latach jest możliwe?

Aby można było stwierdzić zasiedzenie, muszą zostać spełnione tak zwane przesłanki zasiedzenia, określone w przepisach Kodeksu Cywilnego. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim osoba przebywająca w nieruchomości musi władać nią tak, jak właściciel – czyli być posiadaczem samoistnym (od razu warto zaznaczyć, że wynajmujący jest w takich okolicznościach posiadaczem zależnym, nie może więc występować o zasiedzenie mieszkania). Kolejną przesłanką jest określony czas. Zasiedzenie następuje po 20 latach od objęcia nieruchomości (gdy uzyskanie posiadania nastąpiło  w dobrej wierze) lub po 30 latach od objęcia nieruchomości, jeśli jej posiadanie zostało uzyskane w złej wierze.

Zasiedzenie w dobrej wierze i zasiedzenie w złej wierze – co to oznacza?

Osoby, które chcą rozpocząć sprawę o zasiedzenie czy podważyć dowody w tego typu sprawie często nie wiedzą, jaka jest różnica między tak zwaną dobrą a złą wiarą użytkowania nieruchomości. Dla przykładu, zasiedzenie w dobrej wierze ma miejsce wtedy, gdy objęcie mieszkania w posiadanie następuje w wyniku wprowadzenia nabywcy w błąd. Zdarza się tak przy sprzedaży bezpośredniej nieruchomości, gdy do transakcji doprowadza osoba niepełnoletnia bądź niebędąca prawnym właścicielem domu, mieszkania czy działki (ale podająca się za niego). W takim przypadku jest to po prostu oszustwo, o którym kupujący może nie wiedzieć. Przebywając więc w takiej nieruchomości, może on doprowadzić (może dojść) do zasiedzenia w dobrej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze natomiast występuje wówczas, gdy osoba władająca daną nieruchomością może łatwo sprawdzić jej stan prawny, dokładając należytej staranności do przebiegu transakcji, lub gdy obejmuje ona nieruchomość z zamiarem pozostania w niej i skorzystania z prawa do zasiedzenia – mimo że nie jest jej prawnym właścicielem.

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Zasiedzenie jest nieuzasadnione, jeśli przerwany zostaje bieg zasiedzenia. Oznacza to, że osoba władająca nieruchomością nie może domagać się przeniesienia własności na siebie, jeśli nie dochodzi do władania ciągłego przez 20 lat (w dobrej wierze) i 30 lat (w złej wierze) w jednym ciągu. Bieg zasiedzenia nie może się rozpocząć lub po rozpoczęciu ulega zawieszeniu, jeśli:

• roszczenia wysuwają dzieci przeciwko rodzicom,
• roszczenie wysuwa osoba niemająca zdolności do czynności prawnych przeciwko swojemu opiekunowi,
• roszczenie wysuwa jeden małżonek przeciwko drugiemu (podczas trwania małżeństwa),
• osoba, wobec której wysuwane jest roszczenie, nie może dochodzić swoich praw przed sądem z różnych przyczyn – choroby i innych (bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się lub zostaje przerwany aż do momentu, w którym ta osoba jest w stanie usunąć przeszkodę uniemożliwiającą jej obronę przed zasiedzeniem przed sądem).

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Zasiedzenie nie jest oczywiście możliwe w przypadku przywołanym powyżej, obejmującym sytuację, w której posiadacz zależny (przykładowo najemca), chce przejąć mieszkanie, dom lub działkę posiadacza samoistnego czy właściciela prawnego, widniejącego w Księdze Wieczystej nieruchomości. Oprócz tego zasiedzenie nie może być dokonane wobec nieruchomości publicznych, a także tych, które zostały wyłączone z obiegu odpowiednią ustawą.

Więcej informacji o zasiedzeniu oraz innych aspektach prawnych związanych z nieruchomościami znajdziesz w na stronie internetowej kancelarii Acta Vera, w zakładce Sprawy dotyczące nieruchomości.

Przejęcie przez zasiedzenie – jak podważyć ten stan rzeczy?

Jeśli do sądu zostanie skierowany wniosek o wydanie postanowienia o zasiedzeniu (sprawy te rozstrzyga się w trybie nieprocesowym – stąd złożenie wniosku, a nie pozwu oraz wydanie postanowienia, a nie wyroku), wówczas sąd będzie badał materiał dowodowy, który zgromadzą obie strony postępowania. Aby podważyć zasiedzenie nieruchomości, warto przygotować obronę w postaci:

• odpisów z Ksiąg Wieczystych, w których wskazany jest faktyczny stan własności nieruchomości;
• kopii map geodezyjnych, opinii biegłych (geodety, rzeczoznawcy), dokumentów z rejestru gruntów i wszystkich innych dowodów potwierdzających władanie nieruchomością;
• zeznań świadków, którzy mogą potwierdzić prezentowaną wersję wydarzeń – zarówno w kwestii własności nieruchomości, jak i historii wynajmu czy przekazania jej we władanie drugiej osobie;
• potwierdzeń dokonywania opłat za nieruchomość: podatków, rachunków, faktur za remonty, a nawet paragonów za zakupione w ramach poprawy stanu nieruchomości sprzęty czy meble.

***

Jeśli i Ty stoisz przed koniecznością wzięcia udziału w sprawie o zasiedzenie i nie wiesz, w jaki sposób się do niej przygotować lub potrzebujesz pomocy w podważeniu zasiedzenia i obronie przed bezprawnym przejęciem Twojej nieruchomości, to zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią. Wspieramy klientów na każdym etapie postępowania i specjalizujemy się w sprawach związanych z nieruchomościami. Nasze doświadczenie da Ci poczucie bezpieczeństwa oraz zapewni pozytywny wynik sprawy.

Artykuł Jak podważyć zasiedzenie nieruchomości? pochodzi z serwisu Acta Vera.

O zniesienie współwłasności może wnioskować każda osoba mająca udziały w konkretnej nieruchomości – budynku, mieszkaniu czy gruncie. Prawo do polubownego bądź sądowego zniesienia współwłasności każdego ze współwłaścicieli jest stałe. Oznacza to, że nie ulega przedawnieniu. Istnieje jednak możliwość zawieszenia tego prawa na 5 lat, po zawarciu stosownej umowy z innymi współwłaścicielami. Zanim jednak rozpocznie się proces znoszenia współwłasności mieszkania, domu czy działki, warto wiedzieć, czym tak naprawdę jest współwłasność i jak to funkcjonuje w polskim prawie.

Współwłasność to stan, w którym określona liczba osób posiada prawo do dysponowania konkretnym dobrem – przykładowo budynkiem czy gruntem. Co do zasady, w prawie istnieje domniemanie, że współwłasność jest symetryczna, czyli udziały właścicieli są równe. Każdy ze współwłaścicieli może dowolnie dysponować swoją częścią posiadanego dobra (sprzedać je, nająć czy podarować komuś), jednocześnie każda z tych osób może wysuwać roszczenie o zniesienie współwłasności. Warto pamiętać przy tym, że współwłasność może występować w formie łącznej (jest to najczęściej wspólnota majątkowa) lub w formie części ułamkowych (to zdarza się przy współwłasności nieruchomości – mówi się wówczas o zniesieniu współwłasności ułamkowej, której dotyczą informacje zawarte w poniższym artykule).

Zniesienie współwłasności u notariusza

Opcja zniesienia współwłasności bez zgody współwłaściciela powinna być poprzedzona próbą porozumienia między stronami. Polubowny sposób zniesienia współwłasności przebiega przy udziale notariusza.

Dowiedz się więcej o sposobach podziału współwłasności, nieodpłatnym zniesieniu współwłasności i dziale spadku bez zniesienia współwłasności >>

Przed złożeniem pozwu o zniesienie współwłasności do sądu, warto porozumieć się z innymi współwłaścicielami nieruchomości. Zanim strony udadzą się do notariusza, należy porozmawiać o sposobie podziału nieruchomości. Jeśli jest ona duża, a fizyczny podział nie stanowi problemu (na przykład przy zniesieniu współwłasności gruntu), wówczas takie zapisy mogą znaleźć się w późniejszym akcie notarialnym. Jeżeli natomiast przedmiot dyskusji o współwłasności stanowi – powiedzmy – małe mieszkanie, można rozważyć zniesienie współwłasności poprzez spłatę współwłaściciela (dzieje się tak najczęściej w momencie zniesienia współwłasności mieszkania własnościowego czy małych działek rekreacyjnych, których podział znacząco obniżyłby ich wartość). Po wstępnych ustaleniach przychodzi czas na wizytę u notariusza. Sporządzi on akt, w którym zawarte są zasady podziału oraz wzajemnych rozliczeń między dotychczasowymi współwłaścicielami. Jeśli sprawa dotyczy domu wielorodzinnego czy kamienicy, może nastąpić zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. W takim i w innych przypadkach zapisy aktu są podstawą do późniejszych zmian w zapisach ksiąg wieczystych lub do sporządzenia ich treści (jeśli nieruchomość nie miała wcześniej księgi).

Warto przy tym wspomnieć, że polskie prawo daje możliwość częściowego zniesienia współwłasności. W praktyce oznacza to, że jeśli – przykładowo – nieruchomość ma trzech współwłaścicieli, to jeden z nich może ubiegać się o ustanowienie odrębnej własności, a dwóch z nich nadal pozostanie we współwłasności pozostałej części nieruchomości.

Zniesienie współwłasności nieruchomości – brak zgody

Zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaścicieli odbywa się na drodze postępowania sądowego. Zniesienie współwłasności przez sąd przeprowadzane jest w trybie nieprocesowym, a więc nie toczy się sprawa o zniesienie współwłasności. Co oznacza zniesienie współwłasności w takim trybie? Sąd dokonuje podziału wedle jednej z trzech wytycznych: w ramach podziału fizycznego między współwłaścicielami, w ramach podziału fizycznego nieruchomości względem niektórych współwłaścicieli (ze spłatą pozostałych) lub poprzez przyznanie własności jednemu współwłaścicielowi (ze spłatą pozostałych osób mających prawa do nieruchomości).

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, jednak na drodze porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami można tę kwotę zmniejszyć do 300 zł – do wniosku wystarczy wówczas dołączyć wtedy zgodny projekt zniesienia współwłasności. Postępowanie o zniesienie współwłasności przy braku porozumienia kosztuje zatem więcej – zarówno pieniędzy, jak i czasu oraz nerwów. Warto w takiej sytuacji skorzystać z pomocy wykwalifikowanego adwokata.

***

Jeśli pozostajesz w sporze o własność nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym lub na przykład chcesz uzyskać zniesienie współwłasności zadłużonej nieruchomości, skontaktuj się z nami. Twoją sprawą zajmie się wykwalifikowany adwokat, który nie tylko pomoże przygotować się do postępowania, ale również zwiększy szanse na pozytywne – zgodne z oczekiwaniami – zakończenie sporu.

Artykuł Zniesienie współwłasności nieruchomości pochodzi z serwisu Acta Vera.

Artykuł Sytuacja prawna małżonka wspólnika spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pochodzi z serwisu Acta Vera.

Czym jest sprawa administracyjna?

Sprawy administracyjne rozstrzygane są w postępowaniu administracyjnym, którego procedura prowadzenia uregulowana jest w Kodeksie postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 r. (dalej k.p.a.). Sprawa administracyjna oznacza „pewną konkretną sytuację życiową, w której interes indywidualny i interes społeczny mają znaleźć wyraz na podstawie prawa administracyjnego w formie władczego rozstrzygnięcia po przeprowadzeniu określonego prawem postępowania” (K. Jandy-Jendrośka, J. Jendrośka, System jurysdykcyjnego postępowania administracyjnego [w:] System prawa administracyjnego, t. III, s. 195-196).
Na czym polega dwuinstancyjność postępowania administracyjnego?
Każda sprawa administracyjna powinna zostać rozstrzygnięta decyzją administracyjną wydaną przez właściwy organ. Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, jeśli strona, a zatem osoba, której interesu prawnego albo obowiązku sprawa dotyczy (art. 28 k.p.a.), nie jest zadowolona z decyzji wydanej przez organ I instancji, może skorzystać z uprawnienia do odwołania się od takiej decyzji, względnie złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy w tzw. trybie zwyczajnym (art. 127 k.p.a.). Odwołanie winno zostać złożone do organu II stopnia za pośrednictwem organu I stopnia, (co do zasady) w terminie 14 dni od doręczenia decyzji odwołującemu się (art. 129 § 1 i 2 k.p.a.). Wystarczającym jest, że skarżący wskaże w odwołaniu, że jest niezadowolony z wydanego rozstrzygnięcia, jednakże bardziej precyzyjne i kompleksowe sformułowanie argumentów przemawiających za zasadnością odwołania, zwiększają prawdopodobieństwo szybkiego i korzystnego zakończenia sprawy. Z tego też względu odwołujący się, niebędący profesjonalistą powinien rozważyć powierzenie przygotowania tego pisma profesjonaliście.

Tryby nadzwyczajne w sprawach administracyjnych

Niekiedy zdarza się, że okoliczności uzasadniające wzruszenie wydanej decyzji administracyjnej wystąpią bądź staną się wiadome uprawnionemu już po upływie terminu do wniesienia odwołania lub że przesłanki obalenia decyzji są na tyle poważne, iż wzruszenie jej w trybie zwyczajnym nie jest wystarczające. W takim wypadku zasadnym jest skorzystanie z tzw. nadzwyczajnych środków zaskarżenia w postępowaniu administracyjnym, którymi są: wznowienie postępowania zakończonego decyzją ostateczną (art. 145 k.p.a.), skarga o stwierdzenie nieważności decyzji (art. 156 k.p.a.) oraz uchylenie lub zmiana decyzji ostatecznej (art. 154, art. 155, art. 161 i art. 163 k.p.a.). W moim opracowaniu koncentruję się na dwóch spośród wskazanych środków tj. na wznowieniu postępowania oraz skardze o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej.

Postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjne.

Zgodnie z art. 156 k.p.a. organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która: wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości, wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa, dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie, była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały, w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą lub zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa. Decyzję w przedmiocie stwierdzenia nieważności wydaje organ wyższego stopnia w stosunku do tego, który wydał zaskarżoną decyzję, chyba że zaskarżona decyzja pochodzi od samorządowego kolegium odwoławczego bądź ministra. Wówczas postępowanie o stwierdzenie nieważności prowadzi i kończy odpowiednią decyzją ten właśnie organ (art. 157 k.p.a.).
Co ważne dla przedmiotu niniejszego opracowania, postępowanie o stwierdzenie nieważności może zostać wszczęte z urzędu tj. przez organ administracji publicznej oraz na wniosek tj. na żądanie strony.
Kończąc postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności organ „orzeka wyłącznie kasacyjnie, stwierdzając nieważność decyzji albo jej niezgodność z prawem, a w braku przesłanek do takiego orzeczenia odmawia stwierdzenia nieważności decyzji” (A. Matan, Komentarz do art.158 Kodeksu postępowania administracyjnego [w:] G. Łaszczyca, C. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. Tom II. Komentarz do art. 104-269, Lex 2010). Stwierdzenie, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa wchodzi w rachubę, gdy wywołała ona już nieodwracalne skutki prawne (np. dalej rozporządzono nieruchomością, której nabycie wyniknęło z zaskarżonej decyzji administracyjnej) albo jeżeli podstawą nieważności decyzji doręczonej stronie ponad dziesięć lat wcześniej jest naruszenie przepisów o właściwości, powaga rzeczy osądzonej, skierowanie jej do osoby niebędącej stroną w sprawie, bądź nieważność z mocy prawa.

Wznowienie postępowania administracyjnego

Z kolei wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją administracyjną uzasadnione może być wystąpieniem następujących okoliczności: dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe, decyzja wydana została w wyniku przestępstwa, decyzja wydana została przez pracownika lub organ administracji publicznej, który podlega wyłączeniu, strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu, wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji (lecz nieznane organowi, który wydał decyzję), decyzja wydana została bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu, zagadnienie wstępne zostało rozstrzygnięte przez właściwy organ lub sąd odmiennie od oceny przyjętej przy wydaniu decyzji, decyzja została wydana w oparciu o inną decyzję lub orzeczenie sądu, które zostało następnie uchylone lub zmienione.

Podanie o wznowienie postępowania należy wnieść do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji, w terminie jednego miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę do wznowienia postępowania. Jeśli podstawą wznowienia jest okoliczność, iż strona bez swej winy nie brała udziału w postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji, termin do złożenia podania o wznowienie postępowania rozpoczyna się od dnia, w którym strona dowiedziała się o decyzji. Niezależnie od powyższego, organ administracji publicznej legitymowany jest do wznowienia postępowania administracyjnego z urzędu, chyba że podstawą wznowienia jest brak udziału strony w postępowaniu, to wtedy prawo do skorzystania z rzeczonego środkach zaskarżenia przysługuje wyłącznie tej stronie (art. 147 k.p.a.).

Organ administracji publicznej po przeprowadzeniu wznowionego postępowania może wydać rozstrzygnięcie reformatoryjne, tj. co do istoty sprawy. Oznacza to, że odmawia uchylenia zaskarżonej decyzji albo uchyla zaskarżoną decyzję i orzeka co do istoty sprawy, względnie uchyla zaskarżoną decyzję i umarza postępowanie w sprawie bądź stwierdza wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przesłanki wykluczające jej uchylenie (tj. jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji wydanej na podstawie fałszywych dowodów bądź będącej rezultatem przestępstwa upłynęło dziesięć lat albo jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji wydanej z udziałem pracownika podlegającego wyłączeniu, wydanej z pominięciem udziału strony, wydanej pomimo braku wymaganego prawem stanowiska innego organu albo wbrew stanowisku tego organu bądź wydanej w oparciu o rozstrzygnięcie następnie uchylone lub zmienione, czy wydanej przed ujawnieniem nowych, istotnych w sprawie faktów i dowodów upłynęło pięć lat). W postępowaniu będącym następstwem wznowienia organ nigdy natomiast nie ogranicza się do „skasowania” zaskarżonej decyzji, co jest domeną postępowania o stwierdzenie nieważności.

Czy można jednocześnie korzystać z trybu stwierdzenia nieważności i wznowienia postępowania?

Może się zdarzyć, że w tej samej sprawie administracyjnej zakończonej decyzją ostateczną przedsięwzięte zostaną kroki zmierzające zarówno do wznowienia postępowania jak i do stwierdzenia nieważności rozstrzygnięcia. Kodeks postępowania administracyjnego nie reguluje jednak skutków prawnych zbiegu dwóch trybów weryfikacji decyzji w postępowaniu nadzwyczajnym.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że tryb wznowienia postępowania powoduje z jednej strony wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego przez jej uchylenie, z drugiej zaś zapewnia ponowne merytoryczne rozpatrzenie sprawy i zakończenie postępowania co do istoty. Tryb stwierdzenia nieważności decyzji skutkuje natomiast wyeliminowaniem decyzji z obrotu prawnego w następstwie uznania, iż decyzja ta od samego początku nie była zdolna do wywołania skutków prawnych. Tym samym w razie stwierdzenia nieważności decyzji bezprzedmiotowym staje się postępowanie w sprawie o wznowienie postępowania, skoro zachodzą przesłanki do całkowitego wykluczenia zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Nie budzi zatem wątpliwości, iż zastosowanie trybu stwierdzenia nieważności niesie za sobą dalej idące skutki prawne niż wznowienie postępowania. W konsekwencji wszczęcie postępowania o stwierdzenie nieważności w trakcie toczącego się już postępowania w sprawie o wznowienie powoduje konieczność zawieszenia postępowania wznowieniowego (por. B. Adamiak, J. Borkowski. Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2005, str. 613-615).
Jak jednak zaznaczył NSA w rozstrzygnięciu w sprawie o sygn. akt II OSK 859/09 „tak, jak należy zgodzić się z poglądem, że należy na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. zawiesić postępowanie wznowieniowe, kiedy jednocześnie toczy się postępowanie nieważnościowe, tak nie można zgodzić się z poglądem, że istnieje też taka podstawa do zawieszenia postępowania wznowieniowego, kiedy decyzja wydana w postępowaniu nieważnościowym została już zaskarżona do sądu administracyjnego. Z chwilą wydania decyzji ostatecznej w postępowaniu nieważnościowym, kończy się postępowanie administracyjne wszczęte w tym trybie, nie można już w takiej sytuacji mówić o zbiegu dwóch trybów nadzwyczajnych weryfikacji decyzji (…) na drodze administracyjnej”. Innymi słowy, zbieg administracyjnych postępowań nadzwyczajnych nie zachodzi wtedy, kiedy organ wydał już decyzję np. stwierdzającą nieważność i to rozstrzygnięcie zostało zaskarżone do wojewódzkiego sądu administracyjnego (skargą do WSA), a zatem kiedy przed tymże sądem toczy się postępowanie, mające na celu podważenie decyzji wydanej w postępowaniu nieważnościowym. Postępowanie wszczęte przed sądem administracyjnym na skutek wniesionej skargi na decyzję w przedmiocie stwierdzenia nieważności, nie jest bowiem trybem nadzwyczajnym postępowania administracyjnego, chociaż skarga dotyczy decyzji wydanej w postępowaniu nieważnościowym.

Nie ma przeszkód, by strona, domagając się usunięcia decyzji z obrotu prawnego wniosła zarówno o stwierdzenie jej nieważności jak i o wznowienie postępowania, jednakże musi liczyć się z tym, iż postępowanie dotyczące wznowienia postępowania zostanie zawieszone na czas trwania postępowania o stwierdzenie nieważności i jego dalszy bieg będzie zależny od wyniku postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności.

Artykuł Zbieg postępowań w trybie stwierdzenia nieważności i wznowienia postępowania w sprawach administracyjnych pochodzi z serwisu Acta Vera.

Rodzaje obiektów

Usługi hotelarskie, do skorzystania z których tutaj zachęcam, to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych, dalej: u.u.t.).

Ustawa o usługach turystycznych dzieli obiekty, w których świadczone są usługi hotelarskie na dwie podstawowe grupy: obiekty hotelarskie oraz inne obiekty. Obiekty hotelarskie to pola biwakowe, schroniska (także młodzieżowe), domy wycieczkowe, kempingi, pensjonaty, motele, i oczywiście – hotele (art. 36 u.u.t.). Hotele to obiekty posiadające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych, świadczące szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów. Dla hoteli przewidziano pięć kategorii oznaczonych gwiazdkami. Tak samo oznacza się kategorię moteli i pensjonatów. Kategorię kempingów również oznacza się gwiazdkami, ale co najwyżej czterema. Natomiast dla domów wycieczkowych i schronisk młodzieżowych przewidziano trzy kategorie, oznaczone cyframi rzymskimi. Kategoryzacyjny zapał ustawodawcy ominął jak na razie pola biwakowe. Możliwe jednak, że w miarę postępów urbanizacji nie tylko one, ale także nadrzeczne łąki czy leśne polany zostaną stosownie zaszeregowane.

Przedsiębiorcy nie mogą arbitralnie posługiwać się nazwą „hotel” ani dowolnie oznaczać kategorii swego obiektu. Zaszeregowania dokonuje marszałek województwa, właściwy miejscowo dla siedziby hotelu. Aby obejść rygorystyczne zasady rządzące zaszeregowaniem, niektórzy przedsiębiorcy świadczący usługi hotelarskie w „innych obiektach” stosują fortel, polegający na użyciu nazwy HOTELik czy HOTELarskie (w domyśle: usługi), niekiedy umieszczając wokół napisu kilka „ozdobnych” gwiazdek. Z całym szacunkiem dla marketingowego sprytu rodzimych przedsiębiorców zwrócić należy uwagę na fakt, iż art. 60¹ § 4 pkt 2a Kodeksu wykroczeń przewiduje karę ograniczenia wolności albo grzywny dla tego, kto „świadcząc usługi hotelarskie, używa oznaczeń, które mogą wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu hotelarskiego”.

Naruszeniem prawa jest używanie nazwy „hotel” bez uzyskania decyzji marszałka województwa o zaszeregowaniu obiektu do odpowiedniego rodzaju i kategorii obiektów hotelarskich. Takie zachowanie jest nie tylko czynem określonym w art. 60¹ § 4 Kodeksu wykroczeń, ale stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Świadczący usługi hotelarskie stanowczo nie powinien zatem posługiwać się nazwą „hotel” ani inną nazwą zastrzeżoną bez stosownej decyzji marszałka województwa. Takie sytuacje nie należą jednak do wyjątków. Kary za używanie nazwy „hotel” przed uzyskaniem decyzji o zaszeregowaniu spotkały nawet właścicieli tak dużych obiektów jak Hotel Manor w Olsztynie czy Hotel Gołębiewski w Wiśle.

Gdy chodzi o „inne obiekty”, to istotną grupą wśród nich są gospodarstwa agroturystyczne. Jakkolwiek ustawa nie precyzuje, czym jest takie gospodarstwo ani tym bardziej nie przewiduje systemu ich zaszeregowania, to jednak nieformalnie taki system istnieje. Wprowadziła go Polska Federacja Turystyki Wiejskiej. Przewiduje on cztery rodzaje obiektów wiejskiej bazy noclegowej: pokój gościnny, samodzielną jednostkę mieszkalną, pokój grupowy oraz przyzagrodowe pole namiotowe.

Umowa hotelowa

Gość hotelowy, który chce korzystać samemu bądź z innymi osobami z noclegu w pokoju hotelowym zawiera tak zwaną umowę hotelową. Próżno byłoby szukać w kodeksie cywilnym tytułu „umowa hotelowa” – mamy bowiem do czynienia z umową nienazwaną. Podstawą umowy hotelowej jest art. 353¹ k.c., czyli zasada swobody umów. Stosownie do treści tego przepisu strony mogą zawrzeć między sobą dowolną umowę i dowolnie ją nazwać, byleby uczyniły to w granicach prawa, respektując zasady współżycia społecznego oraz naturę określonego stosunku prawnego. Umowa hotelowa zawiera w sobie elementy kilku umów unormowanych w kodeksie cywilnym: umowy najmu, przechowania, sprzedaży, umowy o dzieło, wreszcie zlecenia . Kodeks nie przewiduje szczególnych wymogów co do formy zawarcia tej umowy. Przyjąć zatem należy, że do jej zawarcia dojść może zarówno w drodze złożenia podpisów pod dokumentem, jak i w formie ustnej. Gość hotelowy może też przyjąć ofertę milcząco, wprowadzając się do wskazanego mu pokoju. Jak w przypadku niemal każdej innej umowy, tak i przy zawieraniu umowy hotelowej forma pisemna pozwala wyeliminować potencjalne wątpliwości zarówno co do faktu zawarcia umowy, jak i co do treści wiążących strony postanowień.

W formie pisemnej zdecydowanie powinno zawierać się umowę allomentu (spotyka się też nazwę alotment). Nazwą tą określa się umowę rezerwacji miejsc hotelowych w danym terminie. Kontrahentem hotelu jest w tym wypadku biuro podróży. W umowie allotmentu rozmaicie określić można konsekwencje rezygnacji biura podróży z zarezerwowanych miejsc. W obrocie spotyka się zarówno umowy liberalne, pozwalające na rezygnację bez kosztów albo zobowiązujące biuro podróży do pokrycia 10% kosztów poniesionych przez hotel, względnie do zapłacenia za pewną liczbę zarezerwowanych pokoi, jak i umowy rygorystyczne, zobowiązujące biuro podróży do zapłaty za pokoje bez względu na to, czy zostaną one wykorzystane czy nie. To ostatnie rozwiązanie spotykane jest w tzw. umowie czarteru miejsc hotelowych, obejmującej zazwyczaj (choć nie zawsze) cały obiekt. Nie ma żadnych przeszkód, żeby umowę allotmentu uczynić jeszcze bardziej skomplikowaną przez określenie terminu bądź nawet kilku terminów, po upływie których konsekwencje rezygnacji biura podróży z zarezerwowanych miejsc stają się stopniowo coraz bardziej dotkliwe. Należy pamiętać, by jasno i wyraźnie określić termin i sposób rezygnacji z zarezerwowanych miejsc lub potwierdzenia rezerwacji . Zdarzyć się bowiem może, że milczenie biura podróży zostanie odmiennie zinterpretowane przez każdą ze stron umowy.

Nie ma przeszkód, żeby zawrzeć umowę hotelową jako umowę o świadczenie na rzecz osoby trzeciej w rozumieniu art. 393 k.c. W takim wypadku osoba, na rzecz której zawarto umowę będzie mogła żądać od hotelarza wykonania usług hotelarskich.

Wnosimy nasze rzeczy…

Już starożytni Rzymianie interesowali się kwestią odpowiedzialności właściciela gospody bądź zajazdu za przedmioty wniesione przez zatrzymującego się tam podróżnego. Wówczas opierała się ona na nieformalnym oświadczeniu właściciela zajazdu (receptum), i obejmowała wszelkie przypadki zniszczenia rzeczy, także spowodowane przez siłę wyższą. W Anglii co najmniej od 1367 r. hotelarz odpowiadał za utratę rzeczy wniesionych przez gościa. W Stanach Zjednoczonych podstawą surowej odpowiedzialności hotelarza za szkodę na rzeczach wniesionych był precedensowy wyrok w sprawie Hulett vs. Swift z 1865 r .

Inspirowane prawem rzymskim szczególne zasady odpowiedzialności za utratę lub uszkodzenie rzeczy wniesionych do hotelu lub podobnego zakładu przetrwały do dziś w wielu porządkach prawnych, także w naszym. Odpowiedzialność tę reguluje Tytuł XXIX Kodeksu cywilnego (art. 846–852).

Pojęcie rzeczy wniesionych, za które odpowiada „utrzymujący zarobkowo hotel lub podobny zakład” w zasadzie odpowiada naszej intuicji. Od tej zasady są jednak wyjątki. Rzeczą wniesioną może być np. rzecz, która nie przekroczyła jeszcze progu hotelu, taka jak chociażby walizka powierzona przez gościa pracownikowi hotelu na dworcu kolejowym. Z drugiej strony rzeczą wniesioną nie jest np. walizka pozostawiona w samochodzie gościa, znajdującym się na hotelowym parkingu, mimo, że intuicyjnie bylibyśmy skłonni uznać ją za rzecz wniesioną.

Pojęcie „hotelu lub podobnego zakładu” nie obejmuje wszystkich „hotelopodobnych” instytucji. Z jego zakresu wyłączone są hotele pracownicze i asystenckie, domy studenckie, bursy, internaty i tym podobne obiekty, których cechą wspólną jest pełnienie funkcji mieszkania zastępczego.

Hotelarz odpowiada za utratę lub uszkodzenie rzeczy wniesionych przez gościa hotelowego na zasadzie ryzyka, tzn. w sposób niezależny od winy. Obejmuje ona zatem przypadki utraty lub uszkodzenia rzeczy wynikłe z winy hotelarza lub jego pracowników, jak również sytuacje przypadkowego wyrządzenia szkody na rzeczach wniesionych. Dochodząc naprawienia szkody, poszkodowany musi udowodnić jedynie to, iż rzeczy wniesione do hotelu faktycznie zostały utracone lub uszkodzone. Zaistnienie tego rodzaju odpowiedzialności nie zależy od stopnia staranności hotelarza i jego pracowników czy też związku przyczynowego między ich zachowaniem a zaistnieniem szkody. Hotelarz nie może też wyłączyć swej odpowiedzialności przez wywieszenie ogłoszenia bądź klauzulę w umowie z klientem. Odpowiedzialność hotelu jest natomiast wyłączona w trzech przypadkach: 1) gdy szkoda wynikła z właściwości rzeczy wniesionej (np. zepsucie się artykułów żywnościowych, wniesionych przez gościa do hotelu); 2) gdy szkoda powstała wskutek siły wyższej (np. powodzi) oraz: 3) gdy szkoda powstała wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby, która mu towarzyszyła, była u niego zatrudniona lub go odwiedzała.

Aby móc wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody wynikłej z utraty lub uszkodzenia rzeczy wniesionej, poszkodowany musi dopełnić aktu staranności w postaci niezwłocznego zawiadomienia hotelarza o szkodzie (art. 847 k.c.).

Rygorystyczna odpowiedzialność hotelarza za rzeczy wniesione jest ograniczona kwotowo do wysokości stokrotnej należności za dostarczone gościowi mieszkanie, liczonej za jedną dobę. Zatem kwotowa granica odpowiedzialności będzie wyższa w przypadku utraty rzeczy przez gościa korzystającego z luksusowego apartamentu, a niższa w przypadku kogoś, kto przebywał w tanim pokoju. Odpowiedzialność za każdą rzecz nie może przekraczać pięćdziesięciokrotności należności za dostarczone gościowi mieszkanie.

Kwotowego ograniczenia nie stosuje się, gdy szkoda wynikła z winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa hotelarza lub jego pracownika, jak również wtedy, gdy hotelarz przyjął rzeczy na przechowanie albo wbrew obowiązkowi odmówił ich przyjęcia (art. 849 § 2 k.c.). Hotelarz ma obowiązek przyjąć do depozytu pieniądze, papiery wartościowe i „cenne przedmioty”, którymi w szczególności są przedmioty mające wartość naukową i artystyczną oraz kosztowności. Nietrudno sobie wyobrazić, jak wielkim stresem dla właściciela niewielkiego, prowincjonalnego hotelu byłaby wizyta gościa podróżującego z walizką biżuterii. Na szczęście hotelarz ma możliwość odmówić przyjęcia na przechowanie „cennych przedmiotów”, jeżeli zagrażają one bezpieczeństwu, zajmują zbyt dużo miejsca albo jeżeli w stosunku do wielkości lub standardu hotelu mają zbyt dużą wartość (art. 849 § 3 k.c.). Odszkodowanie z tytułu utraty lub uszkodzenia takich rzeczy będzie podlegało kwotowemu ograniczeniu, o jakim mowa w art. 849 § 1 k.c.

Roszczenia gościa hotelowego o naprawienie szkody wynikłej z utraty lub uszkodzenia rzeczy wniesionych przedawniają się szybko, bo już z upływem sześciu miesięcy od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie, a w każdym razie z upływem roku od dnia, w którym poszkodowany przestał korzystać z usług hotelu (art. 848 k.c.). Termin przedawnienia z art. 848 k.c. obejmuje wszelkie przypadki odpowiedzialności hotelu, bez względu na sposób wyrządzenia szkody i osobę sprawcy .

…i wynosimy je.

Z tym nie powinniśmy mieć najmniejszych problemów, jeżeli tylko rzeczy nie uległy zgubieniu bądź zniszczeniu. Problem mogą mieć tylko te osoby, które nie mogą bądź nie chcą uiścić należności za korzystanie z usług hotelu.

Dla zabezpieczenia roszczeń o należności za dostarczone gościowi usługi hotelarzowi przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez gościa (art. 850 k.c.). Gość hotelowy nie będzie mógł uniknąć przykrych konsekwencji ustawowego prawa zastawu tłumacząc, że rzeczy nie należą do niego, ale do członków jego rodziny. Do zastawu hotelarza na rzeczach gościa stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie wynajmującego, zaś art. 686 k.c. stanowi, iż ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.

Kończąc, życzę wszystkim czytelnikom udanego i beztroskiego korzystania z usług „hoteli lub podobnych zakładów”.

Dr Tomasz Szczech

Artykuł Korzystanie z usług hotelu pochodzi z serwisu Acta Vera.

Artykuł Decyzja o warunkach zabudowy – pierwszy krok na drodze do własnego domu pochodzi z serwisu Acta Vera.