Zasiedzenie nieruchomości wg KC (Kodeks Cywilny)

Co to jest zasiedzenie? Wedle zapisów Kodeksu Cywilnego (KC) definiuje się je jako nabycie praw posiadacza samoistnego do własności danej rzeczy w wyniku upływu określonego czasu. Zasiedzenie może dotyczyć zarówno nieruchomości, jak i dóbr ruchomych, takich jak samochody czy sprzęty RTV i AGD. Aby doszło do zasiedzenia w krótszym czasie – po 20 latach – zasiedzenie musi odbywać się w dobrej wierze. Jeśli ktoś chce przejąć nieruchomość lub inne dobra w złej wierze, wówczas musi władać nimi jako posiadacz samoistny przez minimum 30 lat.

Posiadanie samoistne – jak je udowodnić?

Udowodnienie posiadania samoistnego polega przede wszystkim na dostarczeniu sądowi dowodów w postaci:

• rachunków za media, wskazujących na nieprzerwane opiekowanie się nieruchomością przez osobę wnioskującą o zasiedzenie;
• rachunków za remonty, naprawę usterek, zakup sprzętów podnoszących wartość nieruchomości (takie dokumenty udowadniają z kolei, że dana osoba poczyniła nakład finansowy na przykład na mieszkanie);
• zeznania świadków mogących potwierdzić, że osoba wnioskująca o stwierdzenie własności przez zasiedzenie faktycznie ma do tego prawo;
• zdjęcia rodzinne lub inna dokumentacja zdarzeń z przeszłości, wskazująca na posiadanie faktyczne danej osoby.

Więcej podstawowych informacji o zasiedzeniu oraz o innych kwestiach związanych z prawami własności do nieruchomości znajduje się w zakładce Sprawy dotyczące nieruchomości. Poniżej natomiast przedstawiamy kilka sytuacji, które budzą wątpliwości w kontekście zasiedzenia nieruchomości – także w ich przypadku, aby udowodnić posiadanie samoistne, powinno się zgromadzić wymienione powyżej dowody.

Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej

Jeśli chodzi o kwestię zasiedzenia nieruchomości po osobie zmarłej, to oczywiście istnieje taka możliwość – kiedyś, przy braku regulacji prawnych dotyczących kwestii przenoszenia własności przy zakupie, zdarzało się to stosunkowo często. Dziś takie sytuacje dotyczą – przykładowo – par rozwiedzionych bądź będących w formalnej separacji, ale nadal mieszkających ze sobą. Częściej jednak zdarzają się sprawy, w których zasiedzenie przenosi się na osobę już zmarłą. W praktyce oznacza to, że – na przykład – jeśli syn spełniał przesłanki do zasiedzenia domu lub mieszkania po śmierci matki, a potem sam umarł, wówczas dzieci mogą starać się o zasiedzenie nieruchomości na rzecz zmarłego – wtedy niejako otrzymają od niego w spadku daną nieruchomość.

Zasiedzenie nieruchomości po rodzicach

Tak naprawdę zasiedzenie nieruchomości po rodzicach możliwe jest… połowicznie. Co do zasady, jeśli rodzice nie zostawili testamentu wskazującego na osoby inne niż swoje dzieci, spadek (w omawianym przypadku: nieruchomość) zostaje przekazany w ręce dzieci – mają w niej wówczas równe udziały, stając się właścicielami. Właściciel jednak nie może „zasiedzieć” swojej nieruchomości, ale… może nastąpić zasiedzenie części nieruchomości należącej do rodzeństwa. Jeśli tylko jedna osoba z rodzeństwa opiekowała się nieruchomością po śmierci rodziców, dbała o nią, przeprowadzała remonty i płaciła rachunki, wówczas może ubiegać się o stwierdzenie wyłącznej własności na drodze zasiedzenia części ułamkowych pozostałego rodzeństwa.

Warto tutaj dodać, że jeśli nieruchomość jest budynkiem wielorodzinnym, wówczas zasiedzenie niewydzielonej części nieruchomości nie będzie możliwe – dotyczy to zwykle przestrzeni wspólnych, takich jak strychy, korytarze i inne tego typu elementy budynku.

Brak księgi wieczystej a zasiedzenie

Zasiedzenie nieruchomości, dla której nie została utworzona księga wieczysta, jest oczywiście możliwe – najczęściej sytuacja ta dotyczy starych nieruchomości, które nie doczekały się utworzenia takiej księgi lub zaistniały w niej nieprawidłowe, przestarzałe dane. Chcąc przejąć taką nieruchomość, należy oczywiście udowodnić posiadanie samoistne, ale również złożyć stosowny wniosek do sądu.

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Jak już wcześniej zostało wspomniane, do zasiedzenia nieruchomości może dojść po 20 latach zajmowania domu lub mieszkania w dobrej wierze lub po 30 latach zajmowania nieruchomości w złej wierze. Okresy te może jednak przerwać sytuacja, w której przeprowadzona zostanie czynność przed sądem, dotycząca właśnie tej nieruchomości (chodzi tu o zmianę właściciela faktycznego, ale również ustanowienie spadku czy utworzenie współwłasności). Wówczas liczenie czasu zasiedzenia rozpoczyna się od nowa.

Jeśli czeka cię udział w sprawie o zasiedzenie – niezależnie od tego, czy to Ty jesteś właścicielem samoistnym, czy może chcesz uniknąć zasiedzenia – skontaktuj się z nami. Nasi prawnicy z wieloletnim doświadczeniem w sprawach dotyczących nieruchomości pomogą Ci osiągnąć Twój cel.

Artykuł Jak udowodnić posiadanie samoistne ws. o zasiedzenie nieruchomości pochodzi z serwisu Acta Vera.

Zasiedzenie – po ilu latach jest możliwe?

Aby można było stwierdzić zasiedzenie, muszą zostać spełnione tak zwane przesłanki zasiedzenia, określone w przepisach Kodeksu Cywilnego. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim osoba przebywająca w nieruchomości musi władać nią tak, jak właściciel – czyli być posiadaczem samoistnym (od razu warto zaznaczyć, że wynajmujący jest w takich okolicznościach posiadaczem zależnym, nie może więc występować o zasiedzenie mieszkania). Kolejną przesłanką jest określony czas. Zasiedzenie następuje po 20 latach od objęcia nieruchomości (gdy uzyskanie posiadania nastąpiło  w dobrej wierze) lub po 30 latach od objęcia nieruchomości, jeśli jej posiadanie zostało uzyskane w złej wierze.

Zasiedzenie w dobrej wierze i zasiedzenie w złej wierze – co to oznacza?

Osoby, które chcą rozpocząć sprawę o zasiedzenie czy podważyć dowody w tego typu sprawie często nie wiedzą, jaka jest różnica między tak zwaną dobrą a złą wiarą użytkowania nieruchomości. Dla przykładu, zasiedzenie w dobrej wierze ma miejsce wtedy, gdy objęcie mieszkania w posiadanie następuje w wyniku wprowadzenia nabywcy w błąd. Zdarza się tak przy sprzedaży bezpośredniej nieruchomości, gdy do transakcji doprowadza osoba niepełnoletnia bądź niebędąca prawnym właścicielem domu, mieszkania czy działki (ale podająca się za niego). W takim przypadku jest to po prostu oszustwo, o którym kupujący może nie wiedzieć. Przebywając więc w takiej nieruchomości, może on doprowadzić (może dojść) do zasiedzenia w dobrej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze natomiast występuje wówczas, gdy osoba władająca daną nieruchomością może łatwo sprawdzić jej stan prawny, dokładając należytej staranności do przebiegu transakcji, lub gdy obejmuje ona nieruchomość z zamiarem pozostania w niej i skorzystania z prawa do zasiedzenia – mimo że nie jest jej prawnym właścicielem.

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Zasiedzenie jest nieuzasadnione, jeśli przerwany zostaje bieg zasiedzenia. Oznacza to, że osoba władająca nieruchomością nie może domagać się przeniesienia własności na siebie, jeśli nie dochodzi do władania ciągłego przez 20 lat (w dobrej wierze) i 30 lat (w złej wierze) w jednym ciągu. Bieg zasiedzenia nie może się rozpocząć lub po rozpoczęciu ulega zawieszeniu, jeśli:

• roszczenia wysuwają dzieci przeciwko rodzicom,
• roszczenie wysuwa osoba niemająca zdolności do czynności prawnych przeciwko swojemu opiekunowi,
• roszczenie wysuwa jeden małżonek przeciwko drugiemu (podczas trwania małżeństwa),
• osoba, wobec której wysuwane jest roszczenie, nie może dochodzić swoich praw przed sądem z różnych przyczyn – choroby i innych (bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się lub zostaje przerwany aż do momentu, w którym ta osoba jest w stanie usunąć przeszkodę uniemożliwiającą jej obronę przed zasiedzeniem przed sądem).

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Zasiedzenie nie jest oczywiście możliwe w przypadku przywołanym powyżej, obejmującym sytuację, w której posiadacz zależny (przykładowo najemca), chce przejąć mieszkanie, dom lub działkę posiadacza samoistnego czy właściciela prawnego, widniejącego w Księdze Wieczystej nieruchomości. Oprócz tego zasiedzenie nie może być dokonane wobec nieruchomości publicznych, a także tych, które zostały wyłączone z obiegu odpowiednią ustawą.

Więcej informacji o zasiedzeniu oraz innych aspektach prawnych związanych z nieruchomościami znajdziesz w na stronie internetowej kancelarii Acta Vera, w zakładce Sprawy dotyczące nieruchomości.

Przejęcie przez zasiedzenie – jak podważyć ten stan rzeczy?

Jeśli do sądu zostanie skierowany wniosek o wydanie postanowienia o zasiedzeniu (sprawy te rozstrzyga się w trybie nieprocesowym – stąd złożenie wniosku, a nie pozwu oraz wydanie postanowienia, a nie wyroku), wówczas sąd będzie badał materiał dowodowy, który zgromadzą obie strony postępowania. Aby podważyć zasiedzenie nieruchomości, warto przygotować obronę w postaci:

• odpisów z Ksiąg Wieczystych, w których wskazany jest faktyczny stan własności nieruchomości;
• kopii map geodezyjnych, opinii biegłych (geodety, rzeczoznawcy), dokumentów z rejestru gruntów i wszystkich innych dowodów potwierdzających władanie nieruchomością;
• zeznań świadków, którzy mogą potwierdzić prezentowaną wersję wydarzeń – zarówno w kwestii własności nieruchomości, jak i historii wynajmu czy przekazania jej we władanie drugiej osobie;
• potwierdzeń dokonywania opłat za nieruchomość: podatków, rachunków, faktur za remonty, a nawet paragonów za zakupione w ramach poprawy stanu nieruchomości sprzęty czy meble.

***

Jeśli i Ty stoisz przed koniecznością wzięcia udziału w sprawie o zasiedzenie i nie wiesz, w jaki sposób się do niej przygotować lub potrzebujesz pomocy w podważeniu zasiedzenia i obronie przed bezprawnym przejęciem Twojej nieruchomości, to zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią. Wspieramy klientów na każdym etapie postępowania i specjalizujemy się w sprawach związanych z nieruchomościami. Nasze doświadczenie da Ci poczucie bezpieczeństwa oraz zapewni pozytywny wynik sprawy.

Artykuł Jak podważyć zasiedzenie nieruchomości? pochodzi z serwisu Acta Vera.

Zasiedzenie mieszkania – po ilu latach jest możliwe?

Generalnie kwestię zasiedzenia nieruchomości regulują przepisy zawarte w Kodeksie Cywilnym (artykuły od 172 do 178). Jedną z najważniejszych przesłanek do nabycia prawa własności przez zasiedzenia mieszkania jest upływ czasu. Przyjmuje się, że zasiedzenie następuje po 20 latach (przy tak zwanej dobrej wierze posiadacza) lub po 30 latach (przy złej wierze). Drugim warunkiem nabycia prawa własności przez zasiedzenie jest to, że posiadacz musi być posiadaczem samoistnym. W praktyce oznacza to, że włada on mieszkaniem (bądź inną nieruchomością) jak właściciel: dokonuje opłat, drobnych napraw, remontów. Często posiadanie samoistne jest tożsame z prawem własności nieruchomości, choć nie zawsze się tak dzieje.

Zasiedzenie w złej wierze i w dobrej wierze – co to oznacza?

Jak wcześniej zostało to wspomniane, do stwierdzenia prawa do zasiedzenia po krótszym, 20-letnim okresie, niezbędna jest tak zwana „dobra wiara”. W przepisach nie jest ona co prawda literalnie definiowana, jednak sprawy sądowe dotyczące zasiedzenia oraz kończące je postanowienia sugerują, że dobra wiara może być tożsama – przykładowo –  z nieświadomością osoby kupującej nieruchomość, co do statusu posiadania osoby ją sprzedającej. W praktyce najczęściej są to sprawy, w których sprzedający nie ma praw do nieruchomości, którą obraca, a kupujący – dokonując transakcji – o tym nie wie. Jeśli więc dom czy mieszkanie zostało sprzedane w takich okolicznościach, wówczas kupujący może skorzystać z prawa do zasiedzenia w dobrej wierze – nie miał bowiem świadomości, że bierze udział w „fałszywej” transakcji.

Zła wiara w przypadku zasiedzenia to z kolei przejęcie mieszkania bądź domu i pozorowanie zachowań mających na celu dowiedzenie własności samoistnej, czyli opłacanie rachunków za właściciela czy podnoszenie standardu mieszkania poprzez dokonywanie ulepszeń i remontów bez zgodny i wiedzy prawnego właściciela. Zła wiara to także próba zmiany zapisów umowy najmu w taki sposób, by zwiększały one uprawnienia wynajmującego, co do rozporządzania nieruchomością.

Zasiedzenie mieszkania wynajmowanego

Zasiedzenie mieszkania wynajmowanego to kwestia, która budzi duże emocje – niektórzy najemcy bowiem upatrują w zasiedzeniu szansę na nabycie mieszkania i dążą do tego różnymi sposobami, a właściciele zastanawiają się, jak uniknąć zasiedzenia nieruchomości. Co do zasady jednak, zasiedzenie wynajmowanego mieszkania nie jest możliwe – wynika to z faktu, że wynajmujący jest tak zwanym posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, a to właśnie posiadanie samoistne jest niezbędnym warunkiem do zasiedzenia nieruchomości.

Zasiedzenie mieszkania komunalnego

Jeśli chodzi o kwestię zasiedzenia mieszkania komunalnego, to sprawa ta wygląda podobnie, jak w przypadku zasiedzenia mieszkania prywatnego. Osoba wynajmująca takie mieszkanie jest posiadaczem zależnym, a posiadaczem faktycznym jest gmina, która to mieszkanie wynajmuje. W takich okolicznościach również nie ma możliwości zasiedzenia nieruchomości, przy czym jeśli najemca chciałby nabyć mieszkanie komunalne, w którym aktualnie przebywa, może zwrócić się do gminy z zapytaniem o wykup nieruchomości – często urząd przychyla się do takiej transakcji na preferencyjnych warunkach.

Warunki zasiedzenia nieruchomości

Podsumowując, do zasiedzenia mieszkania lub innej nieruchomości może dojść tylko po spełnieniu łącznie dwóch poniższych warunków.

• Osoba władająca mieszkaniem musi mieć status posiadacza samoistnego (a nie zależnego, jak w przypadku osób wynajmujących lokale, mieszkania czy domy).

Osoba władająca mieszkaniem musi robić to w dobrej wierze (wówczas zasiedzenie mieszkania nastąpi po upływie 20 lat od objęcia go w posiadanie). Jeśli obejmuje nieruchomość w złej wierze, wówczas zasiedzenie nastąpi po upływie 30 lat.

Zasiedzenie mieszkania nie jest więc możliwe bez spełnienia konkretnych warunków. Ponadto zasiedzeniu nie mogą podlegać nieruchomości użyteczności publicznej oraz takie, które zostały wyłączone z obrotu konkretną ustawą (mowa tu przykładowo o drogach publicznych, nieruchomościach w parkach, lasach państwowych i innych tego typu obiektach).

***

Więcej informacji dotyczących kwestii prawnych związanych z nieruchomościami znajdziesz na naszej stronie internetowej, w zakładce Sprawy dotyczące nieruchomości. W przypadku jakichkolwiek pytań bądź chęci skorzystania ze wsparcia profesjonalistów, zachęcamy do kontaktu – prowadzimy sprawy związane zarówno z zasiedzeniem, jak i współwłasnością czy służebnością.

Artykuł Zasiedzenie mieszkania wynajmowanego – czy to możliwe? pochodzi z serwisu Acta Vera.