W zakresie odpłatności wiele zależy od sposobu jej ustanowienia. Orientacyjna, roczna wartość służebności to ok. 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością. Na precyzyjne określenie kwoty ma jednak wpływ wiele dodatkowych czynników, zależnych od indywidualnej sytuacji.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu

Służebność przesyłu jest „najmłodszym” rodzajem ograniczenia praw gruntowych, funkcjonującym w polskim prawie zaledwie od kilkunastu lat. Firma przesyłowa posiadająca swoją infrastrukturę (słupy energetyczne, stacje transformatorowe, gazociągi, instalacje wodno-kanalizacyjne etc.) na terenie należącym do innej osoby musi zapłacić wynagrodzenie lub odszkodowanie właścicielowi gruntu.

Co do zasady, wszelkie zabudowania znajdujące się na danym terenie należą do właściciela gruntu, jednak nie ma to zastosowania w przypadku służebności przesyłu. W tym przypadku urządzenia pozostają własnością przedsiębiorstwa, które może je sprzedać lub wydzierżawić bez wiedzy właściciela gruntu.

Wycena służebności przesyłu

Wysokość wynagrodzenia za służebność została opisana w ustawie jako „odpowiednia”. W przypadku sądowego ustalania wynagrodzenia ową wartość precyzuje zazwyczaj wyznaczony przez sąd rzeczoznawca. Końcowa kwota jest proporcjonalna do aktualnej wartości rynkowej danej działki, ingerencji w teren właściciela czy ewentualnych poniesionych przez niego strat. Warto jednak pamiętać, że w przypadku minimalnego korzystania z urządzeń znajdujących się na terenie działki, kwoty wynagrodzenia za służebność (odszkodowania) będą minimalne.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe

Mowa tu o czasie, w którym dane przedsiębiorstwo korzystało ze swojej infrastruktury znajdującej się na czyjejś działce w okresie, w którym nie została ustanowiona służebność przesyłu. W takim przypadku właściciel tego gruntu może na drodze sądowej domagać się odszkodowania od przedsiębiorcy. W sytuacjach szczególnie trudnych właściciele gruntów mogą również zawnioskować o usunięcie infrastruktury z ich terenu (jeżeli jest to możliwe), zmianę lokalizacji (przesunięcia jej w inne miejsce) lub przeniesienia własności części działki, na której znajdują się sporne urządzenia.

Służebność przesyłu – odszkodowania

W przypadku służebności przesyłu nie zostało prawnie przewidziane klasyczne odszkodowanie. Właściciel nieruchomości może jednak o nie wnioskować, gdy dochodzi do poniesienia strat w związku z użytkowaniem infrastruktury (budowa, konserwacja czy naprawa urządzeń) znajdującej się na jego terenie. Prawo do odszkodowania powstaje w momencie, kiedy szkoda jest nieodwracalna. Problem w tym, że o nieodwracalności szkody można mówić dopiero w sytuacji, gdy jest ustanowiona na danym gruncie służebność przesyłu, więc kwota ustanowiona za służebność jest jednocześnie odszkodowaniem. 

Szczególną sytuacją, w której możliwe jest uzyskanie odszkodowania, jest przypadek niewłaściwego użytkowania infrastruktury przez przedsiębiorstwo, skutkujący znacznym pogorszeniem stanu nieruchomości (awarie instalacji, rurociągów, nieszczelności etc.).

Nieodpłatna służebność przesyłu

Służebność na mocy umowy zostaje ustanowiona na czas określony bądź bezterminowo, za wynagrodzeniem lub nieodpłatnie. Właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć oświadczenie odnośnie do służebności przesyłu w formie aktu notarialnego. Umowa o ustanowienie służebności przesyłu zawierana pomiędzy właścicielem gruntu a przedsiębiorstwem powinna zawierać kilka istotnych kwestii, m.in. wysokość i rodzaj odpłatności za użytkowanie infrastruktury znajdującej się na działce bądź informację o braku odpłatności. 

Warto podkreślić, że – niezależnie od formy wynagrodzenia bądź jej braku – na oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności gruntu przedsiębiorca powinien wyrazić zgodę (w przypadku nieodpłatnej służebności przesyłu sprawa jest raczej oczywista).

Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej

Wynagrodzenie w tego rodzaju służebności orzeka się z urzędu. Właścicielowi drogi obciążonej (to właściciel działki, która musi udostępnić swój teren w przypadku braku dostępu do drogi publicznej działki sąsiedniej) przysługuje wynagrodzenie, którego wysokość powinna zostać ustalona indywidualnie, na podstawie okoliczności towarzyszących danej sytuacji.

Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej może mieć formę jednorazowego odszkodowania lub świadczenia okresowego. W zależności od zmieniających się okoliczności może ono ulegać modyfikacjom,  jednak właścicielowi nieruchomości obciążonej świadczenie przysługuje w każdym przypadku służebności drogi – nawet jeżeli z tego tytułu nie poniósł on żadnych szkód. Jeżeli jednak w wyniku ustanowienia służebności właściciel działki doznał uszczerbku – może ubiegać się o dodatkowe odszkodowanie (po wykazaniu wysokości doznanej szkody).

Wycena służebności gruntowej

Podobnie jak w pozostałych rodzajach służebności ustawa nie precyzuje, w jaki sposób określić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Służebność gruntowa obciąża całą nieruchomość. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia brane są pod uwagę zazwyczaj stopień uciążliwości dla właściciela obciążonej nieruchomości oraz jednocześnie korzyści płynące dla działki władnącej (czyli tej, która uzyskuje dostęp do drogi).

Ustalenie wysokości świadczenia wypłacanego jednorazowo to najczęściej iloczyn powierzchni gruntu wykorzystywanego na ustanowienie przejazdu i jego wartości rynkowej z uwzględnieniem dodatkowych elementów. Dotyczą one zazwyczaj kosztów związanych np. z utwardzeniem nawierzchni, budową drogi, postawieniem ogrodzenia, konieczną wycinką drzew, ewentualnych nasadzeń etc.

Zamiana służebności osobistej na rentę

Służebność osobista (jedną z najczęściej spotykanych służebności tego rodzaju jest służebność domu) przyznawana jest imiennie i umożliwia danej osobie korzystanie z nieruchomości w ustalonym przez strony zakresie. W zasadzie ustalenia tego typu służebności pokrywają się ze służebnością gruntową. Uprawnienia wygasają automatycznie w chwili śmierci uprawnionego lub w sytuacji nierealizowania uprawnień przez okres co najmniej 10 lat. Zamiana służebności domu na świadczenie pieniężne jest możliwa wyłącznie w sytuacji, w której osoba uprawniona dopuszcza się rażących uchybień podczas realizacji swojego prawa.

Zobacz też: Dożywotnia służebność a sprzedaż domu – to warto wiedzieć >>

*** Masz pytania lub jakiś problem w tym zakresie? Skontaktuj się – odpowiemy szybko i konkretnie >>

Artykuł Wynagrodzenie za służebność – komu i kiedy się należy? pochodzi z serwisu Acta Vera.

Służebność (gruntowa, osobista, przesyłu) to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, nabywanych przez daną osobę dożywotnio (z tego względu jest czasem określana jako służebność wieczysta). Prawo to ogranicza możliwość korzystania z obciążonej nieruchomości przez jej właściciela, a jego ustanowienie ma na celu zadośćuczynienie potrzebom określonej osoby fizycznej lub właściciela innej, niż obciążona, nieruchomości. Zdarza się, że niezależnie od tego, czy istnieje ustanowiona służebność na udziale we współwłasności, czy nastąpiło ustanowienie służebności na nieruchomości obciążonej hipoteką, właściciel tejże nieruchomości chce ją sprzedać. Co wtedy?

Czym jest służebność dożywotnia, służebność gruntowa i osobista?

Prawo do służebności jest prawem, które może być realizowane w różnych wariantach i sytuacjach. Najczęściej zdarza się, że rodzice czy dziadkowie przy przekazaniu nieruchomości krewnym zstępnym (dzieciom, wnukom) zastrzegają sobie prawo do skorzystania ze służebności. Taka sytuacja może wystąpić przykładowo przy przekazaniu gospodarstwa rolnego, a służebność będzie wówczas zabezpieczeniem rodziców/dziadków na przyszłe lata, jeśli chodzi o ich miejsce zamieszkania. Oprócz tego służebność wykorzystuje się w przypadkach konieczności używania fragmentu działki sąsiada (przy korzystaniu z dróg dojazdowych), natomiast do realizacji tych praw może dojść także przez zasiedzenie (w tym zasiedzenie służebności przesyłu na gruncie prywatnym przez przedsiębiorstwo lub firmę korzystające z tegoż przesyłu).

Rodzaje prawa do służebności

W Polsce regulacje dotyczące prawa do służebności zawarte są w zapisach Kodeksu Cywilnego (KC). Wśród nich wyróżnia się:

• służebność gruntową, która polega na obciążeniu nieruchomości służebnej w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, określanej jako nieruchomość władnąca; w praktyce są to sytuacje, w których – przykładowo – służebność gruntową otrzymuje sąsiad będący właścicielem działki „odciętej” od drogi dojazdowej obszarem działki sąsiada – wówczas może on wystąpić o służebność gruntową pozwalającą mu na dojeżdżanie do własnej nieruchomości przez wyznaczony do tego celu fragment działki sąsiada;

• służebność osobistą, która – w odróżnieniu od służebności gruntowej – nie dotyczy gruntu, ale osoby fizycznej; ustanowienie służebności osobistej ma zabezpieczyć daną osobę przed utratą miejsca zamieszkania; w praktyce służebność osobistą ustanawia się zazwyczaj na rzecz wspomnianych już wcześniej rodziców czy dziadków, którzy przekazują w darowiźnie swoje mieszkanie lub dom wnukom albo dzieciom; po ustanowieniu służebności osobistej taka osoba ma prawo korzystać z wyznaczonych pomieszczeń i części wspólnych nieruchomości;

• służebność przesyłu, która odnosi się bezpośrednio do prawa korzystania z urządzeń służących przesyłowi: energii, wody czy innych substancji; w praktyce służebność przesyłu ustanawia się często na rzecz firm energetycznych i wodociągowych.

Sprzedaż domu ze służebnością – możliwe rozwiązania

Tak, jak już wcześniej zostało to wspomniane, wiele osób będących właścicielami nieruchomości – domu, działki, mieszkania – stojąc przed decyzją o sprzedaży tejże nieruchomości, zastanawia się, w jaki sposób rozwiązać problem obciążającej ją służebności. Ponieważ informacja o tym prawie wpisana jest do księgi wieczystej, potencjalny właściciel, po poznaniu numeru księgi, może łatwo sprawdzić fakt takiego obciążenia i wycofać się z zakupu.

W teorii i praktyce, sprzedaż domu ze służebnością jest oczywiście możliwa – nawet bez zgody osoby, która ma prawo do służebności. Dodatkowo można sprzedać mieszkanie czy dom ze służebnością oraz z obciążoną hipoteką (tutaj jednak warto zgłosić się do banku, w którym zaciągnęło się wcześniej kredyt, by omówić to rozwiązanie i zorientować się, czy zapisy umowy kredytowej w jakiś sposób nie uniemożliwiają sprzedaży nieruchomości ze służebnością). Wszystko to nie jest jednak proste, ponieważ służebność jest prawem dożywotnim i niezbywalnym – wygasa dopiero po śmierci osoby, która to prawo posiada. W związku z tym wycena nieruchomości obciążonej służebnością niemal zawsze będzie mniejsza, niż cena rynkowa, a dodatkowo chęć zakupu prawdopodobnie zgłosi mniejsza liczba potencjalnych klientów. Czy istnieją sposoby na to, by poradzić sobie z tym problemem?

Jak wykreślić służebność z księgi wieczystej?

Jeśli nie chcemy, by podczas sprzedaży domu, mieszkania czy innej nieruchomości prawo do służebności zostało zachowane, wówczas mamy dwa wyjścia z zaistniałej sytuacji…

Po pierwsze, możemy „umówić się” z osobą, której dotyczy prawo do służebności na zrzeczenie się tego prawa przed notariuszem. Możemy jej za to zaproponować odnowienie służebności na innej nieruchomości (przykładowo, nabytej przez dziecko rodzica mającego prawo do służebności po zakończeniu transakcji sprzedaży nieruchomości, której dotyczy sprawa). Oprócz tego zniesienie prawa do służebności może dojść do skutku wtedy, gdy osoba uprawniona nie korzysta ze służebności od co najmniej 10 lat.

Po drugie, można przeprowadzić tak zwane zniesienie służebności przez sąd za wynagrodzeniem, czyli z ustanowieniem renty na rzecz osoby władającej służebnością. Ta droga jest jednak możliwa jedynie w sytuacji, w której osoba z prawem do służebności narusza zasady współżycia społecznego – korzysta z powierzonych jej przestrzeni i pomieszczeń niezgodnie z przeznaczeniem, uniemożliwiając tym samym innym domownikom normalne, codzienne funkcjonowanie. Wysokość takiej renty jest każdorazowo ustalana indywidualnie przez sąd.

Jeśli stoisz przed decyzją o sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością, skorzystaj z porady prawnej na naszej stronie WWW – wykwalifikowani prawnicy z wieloletnim doświadczeniem (także w sprawach o prawa rzeczowe) odpowiedzą na pytania i pomogą Ci w sfinalizowaniu transakcji!

Artykuł Dożywotnia służebność a sprzedaż domu – to warto wiedzieć pochodzi z serwisu Acta Vera.

Definicja i rodzaje służebności

W polskim prawie rozróżnia się trzy główne rodzaje służebności:

• służebność gruntową,
• służebność osobistą,
• służebność przesyłu.

Dodatkowo, dwie pierwsze służebności (gruntowa i osobista) mogą wystąpić w formie czynnej lub biernej. Pierwsza umożliwia korzystanie z nieruchomości sąsiedniej w ustalonym, koniecznym zakresie, np. umożliwiając dostęp do drogi. Służebności bierne natomiast zakazują właścicielom nieruchomości podejmowania określonych działań, np. wznoszenia budynków o określonych cechach, prowadzenia określonej działalności etc.

Co to jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa ustanawiana jest w celu przyznania właścicielowi uprawnień (możliwości) korzystania z obciążonej nieruchomości w ustalonym zakresie. Jednymi z najczęściej spotykanych w tej kategorii jest prawo przejazdu i przechodu, umożliwiające przedostanie się na teren swojej nieruchomości przez działkę sąsiednią.

Służebność okna lub furtki umożliwia natomiast swobodne ich otwieranie w sytuacji, kiedy korzystanie z nich narusza przestrzeń sąsiedniej działki. Ustanowienie służebności gruntowej może dotyczyć również ograniczenia uprawnień, m.in. poprzez określenie cech nowo powstających budynków (np. nie mogą one przekraczać określonej wysokości, lokalizacji etc.).

Służebność drogi koniecznej (służebność drogowa) jest ustalana w sytuacji braku dostępu danej działki do drogi publicznej. Przez brak dostępu rozumie się również istniejącą drogę, nieodpowiednią do korzystania z niej (zbyt wąską lub o skomplikowanym przebiegu). Właściciel feralnej działki ma wówczas prawo do korzystania z terenu sąsiedniej nieruchomości w zakresie koniecznym do uzyskania dostępu do drogi (droga konieczna, droga służebna).

Co to jest służebność osobista?

Służebność osobista przyznawana jest imiennie, umożliwiając danej osobie korzystanie (w ustalonym zakresie) z obciążonej nieruchomości. Treść tej decyzji pokrywa się z orzeczeniem służebności gruntowej z tą różnicą, że prawo do korzystania z sąsiedniej nieruchomości ma osoba fizyczna, imiennie wskazana w orzeczeniu (orzeczenia tego typu często dotyczą zaspokojenia roszczeń alimentacyjnych). Wygaśnięcie służebności osobistej odbywa się najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej (dożywotnia służebność osobista). Uprawnienia nie podlegają dziedziczeniu. Nie ma również możliwości zniesienia czy wykreślenia służebności osobistej (prawo to jest niezbywalne). Podobnie jak brak możliwości przeniesienia go na inną osobę.

Jednym z częściej spotykanych rodzajów służebności osobistej jest służebność domu (mieszkania lub innej nieruchomości). Na podstawie umowy zawartej z właścicielem domu, służebnik (osoba nabywająca prawa) otrzymuje prawo do korzystania z ww. nieruchomości w zakresie objętym umową.

Przeczytaj też Dożywotnia służebność a sprzedaż domu – to warto wiedzieć >>

Służebność przesyłu, czyli do kogo należy ten słup?

Często spotykaną sytuacją jest umiejscowienie infrastruktury energetycznej, gazowej, telekomunikacyjnej etc. na terenach należących do różnych właścicieli. Ustanowienie służebności przesyłu daje firmom prawo do korzystania z własnych urządzeń przesyłowych znajdujących się na terenie nieruchomości, które nie są ich własnością.

Ustanowienie służebności przesyłu ma najczęściej postać umowy pomiędzy stronami (przedsiębiorca – właściciel nieruchomości). W przypadku braku porozumienia kwestie służebności rozstrzyga sąd, ustalając zakres służebności oraz kwestie wynagrodzenia, jakie przysługuje właścicielowi obciążonej nieruchomości.

Ustanowienie służebności

Podstawowym sposobem ustanowienia służebności jest umowa, która w przypadku właściciela nieruchomości obciążonej powinna mieć formę aktu notarialnego. Do powstania służebności może również dojść na drodze orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej. Nietypowym sposobem powstania służebności jest jej uzyskanie przez zasiedzenie. Służebność gruntowa (ponieważ tylko ona może zaistnieć w taki sposób) w tym przypadku powstaje jedynie w sytuacji korzystania z widocznego i trwałego urządzenia. Uznanie służebności odbywa się na podstawie czasu trwania zasiedzenia. W zależności od dobrej i złej wiary posiadacza jest to odpowiednio 20 lub 30 lat. 

Każda z powyższych form ustanowienia służebności powinna określać zakres uprawnień właściciela nieruchomości oraz zawierać informacje o odpłatności (za ustanowioną służebność) bądź jej braku.

Wygaśnięcie służebności

W zależności od jej rodzaju i sposobu ustanowienia, służebność wygasa na skutek:

• upłynięcia terminu określonego w umowie (służebność gruntowa na czas określony),
• zrzeczenia się służebności przez osobę nabywającą uprawnienia,
• nabycia prawa własności gruntu, na który przysługuje prawo służebności (konfuzja praw),
• braku korzystania ze służebności przez okres 10 lat lub zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu.

Wygaśnięcie służebności osobistej zaś następuje najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego.

Jak znieść służebność domu?

W sposób automatyczny, uprawnienie wygasa w momencie śmierci osoby uprawnionej (służebnika).

Służebność osobista wygasa również na skutek nierealizowania jej przez okres co najmniej 10 lat.

Kolejną możliwością jest zamiana służebności osobistej na rentę. W tym przypadku prawo określa jednak szereg warunków, które muszą zostać spełnione, aby taka zamiana była możliwa: zniesienie służebności jest możliwe w sytuacji, kiedy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa (zakłócanie miru domowego, niszczenie mienia etc.). Zniesienie służebności bez wynagrodzenia jest możliwe, jeżeli służebnik zamieszkuje w innym miejscu, realizując w ten sposób swoją potrzebę, będącą jednocześnie treścią służebności.

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej

Kiedy służebność gruntowa wygasa, wniosek o wykreślenie służebności należy złożyć w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych wraz z potrzebnymi załącznikami (zależnie od powodu wygaśnięcia służebności) oraz dowodem uiszczenia opłaty za wniosek o wykreślenie służebności gruntowej. Czas oczekiwania na decyzję to zazwyczaj miesiąc do kilku miesięcy.

Prawo służebności, a wynagrodzenie

Właściciel obciążonej nieruchomości ma prawo do rekompensaty za ograniczenie jego prawa własności. Wysokość i sposób wypłaty wynagrodzenia mogą zostać określone dowolnie przez strony umowy. Służebność może również zostać ustanowiona nieodpłatnie na mocy porozumienia stron. W przypadku braku zgody, kwestie te rozstrzyga sąd, w oparciu o decyzję biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zwyczajowo, w oparciu o przepisy prawa podatkowego, opłata – cena za służebność gruntową wynosi ok. 4% wartości nieruchomości obciążonej.

*** Jeśli masz pytania lub problem związany z nieruchomością i kwestią służebności, zajrzyj do naszej zakładki Porady prawne.

Artykuł Co to jest służebność i jakie są jej rodzaje? pochodzi z serwisu Acta Vera.