Zasiedzenie nieruchomości wg KC (Kodeks Cywilny)

Co to jest zasiedzenie? Wedle zapisów Kodeksu Cywilnego (KC) definiuje się je jako nabycie praw posiadacza samoistnego do własności danej rzeczy w wyniku upływu określonego czasu. Zasiedzenie może dotyczyć zarówno nieruchomości, jak i dóbr ruchomych, takich jak samochody czy sprzęty RTV i AGD. Aby doszło do zasiedzenia w krótszym czasie – po 20 latach – zasiedzenie musi odbywać się w dobrej wierze. Jeśli ktoś chce przejąć nieruchomość lub inne dobra w złej wierze, wówczas musi władać nimi jako posiadacz samoistny przez minimum 30 lat.

Posiadanie samoistne – jak je udowodnić?

Udowodnienie posiadania samoistnego polega przede wszystkim na dostarczeniu sądowi dowodów w postaci:

• rachunków za media, wskazujących na nieprzerwane opiekowanie się nieruchomością przez osobę wnioskującą o zasiedzenie;
• rachunków za remonty, naprawę usterek, zakup sprzętów podnoszących wartość nieruchomości (takie dokumenty udowadniają z kolei, że dana osoba poczyniła nakład finansowy na przykład na mieszkanie);
• zeznania świadków mogących potwierdzić, że osoba wnioskująca o stwierdzenie własności przez zasiedzenie faktycznie ma do tego prawo;
• zdjęcia rodzinne lub inna dokumentacja zdarzeń z przeszłości, wskazująca na posiadanie faktyczne danej osoby.

Więcej podstawowych informacji o zasiedzeniu oraz o innych kwestiach związanych z prawami własności do nieruchomości znajduje się w zakładce Sprawy dotyczące nieruchomości. Poniżej natomiast przedstawiamy kilka sytuacji, które budzą wątpliwości w kontekście zasiedzenia nieruchomości – także w ich przypadku, aby udowodnić posiadanie samoistne, powinno się zgromadzić wymienione powyżej dowody.

Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej

Jeśli chodzi o kwestię zasiedzenia nieruchomości po osobie zmarłej, to oczywiście istnieje taka możliwość – kiedyś, przy braku regulacji prawnych dotyczących kwestii przenoszenia własności przy zakupie, zdarzało się to stosunkowo często. Dziś takie sytuacje dotyczą – przykładowo – par rozwiedzionych bądź będących w formalnej separacji, ale nadal mieszkających ze sobą. Częściej jednak zdarzają się sprawy, w których zasiedzenie przenosi się na osobę już zmarłą. W praktyce oznacza to, że – na przykład – jeśli syn spełniał przesłanki do zasiedzenia domu lub mieszkania po śmierci matki, a potem sam umarł, wówczas dzieci mogą starać się o zasiedzenie nieruchomości na rzecz zmarłego – wtedy niejako otrzymają od niego w spadku daną nieruchomość.

Zasiedzenie nieruchomości po rodzicach

Tak naprawdę zasiedzenie nieruchomości po rodzicach możliwe jest… połowicznie. Co do zasady, jeśli rodzice nie zostawili testamentu wskazującego na osoby inne niż swoje dzieci, spadek (w omawianym przypadku: nieruchomość) zostaje przekazany w ręce dzieci – mają w niej wówczas równe udziały, stając się właścicielami. Właściciel jednak nie może „zasiedzieć” swojej nieruchomości, ale… może nastąpić zasiedzenie części nieruchomości należącej do rodzeństwa. Jeśli tylko jedna osoba z rodzeństwa opiekowała się nieruchomością po śmierci rodziców, dbała o nią, przeprowadzała remonty i płaciła rachunki, wówczas może ubiegać się o stwierdzenie wyłącznej własności na drodze zasiedzenia części ułamkowych pozostałego rodzeństwa.

Warto tutaj dodać, że jeśli nieruchomość jest budynkiem wielorodzinnym, wówczas zasiedzenie niewydzielonej części nieruchomości nie będzie możliwe – dotyczy to zwykle przestrzeni wspólnych, takich jak strychy, korytarze i inne tego typu elementy budynku.

Brak księgi wieczystej a zasiedzenie

Zasiedzenie nieruchomości, dla której nie została utworzona księga wieczysta, jest oczywiście możliwe – najczęściej sytuacja ta dotyczy starych nieruchomości, które nie doczekały się utworzenia takiej księgi lub zaistniały w niej nieprawidłowe, przestarzałe dane. Chcąc przejąć taką nieruchomość, należy oczywiście udowodnić posiadanie samoistne, ale również złożyć stosowny wniosek do sądu.

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Jak już wcześniej zostało wspomniane, do zasiedzenia nieruchomości może dojść po 20 latach zajmowania domu lub mieszkania w dobrej wierze lub po 30 latach zajmowania nieruchomości w złej wierze. Okresy te może jednak przerwać sytuacja, w której przeprowadzona zostanie czynność przed sądem, dotycząca właśnie tej nieruchomości (chodzi tu o zmianę właściciela faktycznego, ale również ustanowienie spadku czy utworzenie współwłasności). Wówczas liczenie czasu zasiedzenia rozpoczyna się od nowa.

Jeśli czeka cię udział w sprawie o zasiedzenie – niezależnie od tego, czy to Ty jesteś właścicielem samoistnym, czy może chcesz uniknąć zasiedzenia – skontaktuj się z nami. Nasi prawnicy z wieloletnim doświadczeniem w sprawach dotyczących nieruchomości pomogą Ci osiągnąć Twój cel.

Artykuł Jak udowodnić posiadanie samoistne ws. o zasiedzenie nieruchomości pochodzi z serwisu Acta Vera.