Sprawy dotyczące nieruchomości

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Pojęcie współwłasności

Istotą współwłasności jest to, że jedna rzecz należy do wszystkich współwłaścicieli; każdemu ze współwłaścicieli przysługują uprawnienia, tak jakby był jedynym właścicielem rzeczy.

Istotą współwłasności jest niepodzielność, która oznacza, iż każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo własności całej rzeczy, nie zaś jedynie części odpowiadającej udziałowi (art. 195 kc).

Przedmiotem współwłasności jest zawsze jedna rzecz; współwłasność nie może z tego względu dotyczyć masy majątkowej (np. spadku, majątku dorobkowego małżonków) czyli ogółu praw do różnych rzeczy. Ogół praw majątkowych może być przedmiotem wspólności (np. majątkowej małżeńskiej), nie zaś współwłasności.

Zniesienie współwłasności umowne i sądowe

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze:

  • umowy między współwłaścicielami (w wypadku nieruchomości, wymagana jest forma aktu notarialnego) :
  • ugody, zawartej przed sądem;
  • orzeczenia sądu – o ile porozumienie jest niemożliwe. Sądowe zniesienie współwłasności określone jest w art. 211-217 kc. (przepisy procesowe – art. 617-625 kpc)

Trzy sposoby sądowego zniesienia współwłasności

1. Podział fizyczny (podział rzeczy wspólnej w naturze)

Zasadniczy sposób zniesienia współwłasności przez sąd. Modelowy przykład: jeśli współwłasność obejmuje pole orne, to zwykle można podzielić je na mniejsze części między współwłaścicielami, stosownie do wielkości udziałów.

Podział fizyczny jest wyłączony jedynie, gdyby jego orzeczenie było sprzeczne z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 kc). Dokonując podziału w naturze sąd może zasądzić między byłymi współwłaścicielami tzw. dopłaty pieniężne w celu wyrównania różnic między wartością przyznanych części rzeczy a wartością udziałów w całej rzeczy (art. 212 § 1 kc).

2. Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli.

Stosuje się, gdy podział fizyczny nie może nastąpić. Zwykle wiąże się ze spłatą osób, które nie otrzymały rzeczy.

3. Podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej)

Orzekany jest w ostateczności, tzn. gdy podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, a nie ma podstaw do przyznania rzeczy któremukolwiek ze współwłaścicieli w całości.

Zasady te ulegają modyfikacji, gdy przedmiotem zniesienia współwłasności jest gospodarstwo rolne. Ogólnie rzecz biorąc, dąży się wtedy do uniknięcia rozdrobnienia gospodarstwa w celu zapewnienia prawidłowej gospodarki rolnej (art. 213-218 kc).

Uwagi końcowe

  • Co do zasady każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności.
  • Uprawnienie to można wyłączyć tylko umową między współwłaścicielami, nie dłużej jednak niż na 5 lat, z możliwością przedłużania na kolejne okresy pięcioletnie (art. 210).
  • Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220), czyli może zostać podniesione w każdym czasie.

ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI

Zasiedzenie – nabycie prawa rzeczowego(zwykle własności bądź służebności gruntowej) wskutek upływu czasu i posiadania samoistnego rzeczy. Dotyczyć może zarówno ruchomości (w tym samochodu) jak również nieruchomości. Zajmiemy się tym drugim wypadkiem.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Przesłanki konieczne do zasiedzenia nieruchomości, służebności gruntowych i użytkowania wieczystego:

  • nieprzerwane posiadanie samoistne,
  • upływ czasu (20 lat przy dobrej wierze posiadacza; 30 lat przy złej, ocenianej w chwili objęcia rzeczy w posiadanie, co oznacza, że późniejsza utrata dobrej wiary nie wyklucza zasiedzenia wg. korzystniejszego okresu zasiedzenia ).

Przesłanki konieczne do zasiedzenia rzeczy ruchomej:

  • nieprzerwane posiadanie samoistne,
  • pływ 3 lat
  • obra wiara posiadacza przez cały okres posiadania (a nie tylko w chwili objęcia rzeczy w posiadanie, jak w przypadku nabycia własności nieruchomości).

Dobra wiara

Dobra wiara posiadacza to usprawiedliwiona wiara posiadacza, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo do władania rzeczą. Oznacza to, że w złej wierze jest ten kto włada rzeczą wiedząc, że nie ma do tego prawa, ale także ten, kto łatwo mógł brak takiego prawa zweryfikować (łatwo – czyli przy zachowaniu tzw. należytej staranności). Niedochowanie formy aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości (np. gdy umowa sprzedaży działki gruntu zawarta jest na zwykłej kartce), nie tylko skutkować będzie nieważnością takiej czynności, ale zawsze skutkować będzie również przypisaniem złej woli „nabywcy” nieruchomości.

Posiadacza chroni natomiast domniemanie posiadania rzeczy w dobrej wierze. (art. 7 k.c.).

Posiadanie samoistne

Do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne, to znaczy, że posiadacz włada rzeczą jak zwykle czyni to właściciel, nie uznając nikogo innego prawa do rzeczy. Z tego względu do zasiedzenia nie doprowadzi posiadanie zależne – czyli wynikające z objęcia rzeczy w wyniku zawarcia umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia. Posiadacz jednakże może sam zmienić sobie charakter posiadania, zaczynając się zachowywać jak jedyny właściciel rzeczy.

Posiadanie samoistne musi być również nieprzerwane (tzw. ciągłość posiadania, której się nie domniemuje), co nie dotyczy przeszkody przemijającej. Również posiadanie przerwane, ale przywrócone, traktuje się jako nieprzerwane. Do zasiedzenia stosuje się art. 336-352 k.c.

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpi przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony jedynie, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego właściciela wynosi przynajmniej lat trzydzieści. To samo dotyczy wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza (art 176 k.c.).

Bieg zasiedzenia

Bieg zasiedzenia rozpoczyna się z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie samoistne.

Bieg przedawnienia nie rozpoczyna się a rozpoczęty ulega zawieszeniu:

  • przeciwko rodzicom, jeśli posiadaczem samoistnym jest dziecko, przez czas trwania władzy rodzicielskiej (art. 121 pkt 1 w zw. z art. 175 k.c.); bieg przedawnienia nie może skończyć się przed upływem 2 lat od uzyskania pełnoletniości;
  • przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę, jeśli posiadaczem samoistnym jest osoba nie mająca pełnej zdolności do czynności prawnych – przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli (art. 121 pkt 2 w zw. z art. 175 k.c.); bieg przedawnienia nie może skończyć się przed upływem 2 lat od lat od ustanowienia dla tych osób przedstawiciela ustawowego albo od ustania przyczyn jego ustanowienia.
  • przeciwko małżonkowi, jeśli posiadaczem samoistnym jest drugi małżonek – przez czas trwania małżeństwa (art. 121 pkt 23 w zw. z art. 175 k.c.),
  • w każdym przypadku, gdy z powodu siły wyższej niemożliwe jest podjęcie przed sądem właściwych czynności procesowych, przerywających bieg zasiedzenia – przez czas trwania przeszkody.
  • gdy zasiedzenie miałoby dotyczyć rzeczy osób, co do których jest podstawa do całkowitego ubezwłasnowolnienia.

Bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju , przedsięwzięta w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń (żądanie wydania rzeczy, powództwo z art. 189 kpc o ustalenie prawa własności rzeczy) . Jeśli pozew albo wniosek zostanie zwrócony, odrzucony lub oddalony przez wspomniany wyżej organ, nie przerywa biegu przedawnienia.

Następstwa zasiedzenia

Nabycie nieruchomości następuje „automatycznie” po upływie odpowiedniego okresu zasiedzenia; postanowieniew którym sąd orzeka o zasiedzeniu ma charakter jedynie deklaratoryjny (stwierdzający).

Orzeczenie natomiast jest konieczne dla wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Zmiana właściciela nie wpływa na wygaśnięcie hipoteki bądź też służebności. Własność nieruchomości nabyta przez jednego ze współmałżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej.

Postępowanie sądowe

Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym, uregulowanym w Kodeksie postępowania cywilnego w art. 609-610. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł.

SŁUŻEBNOŚCI NA NIERUCHOMOŚCIACH

Służebność gruntowa – ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą. Właściciel nieruchomości władnącej (czyli osoba, której przysługuje służebność) może korzystać z nieruchomości należącej do innej osoby. Służebność związana jest z prawem własności gruntu władnącego (dlatego nosi nazwę gruntowej), nie zaś z konkretną osobą.

Służebności gruntowe dzieli się na czynne (np. służebność przesyłu, drogi koniecznej) i bierne (np. zakaz wznoszenia budynku ponad pewną wysokość).

Służebność gruntowa powstaje w drodze:

  • umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej,
  • orzeczenia sądowego bądź decyzji administracyjnej (przy odmowie przez właściciela gruntu bądź przedsiębiorstwo energetyczne ustanowienia służebności; w takim wypadku należy się właścicielowi gruntu wynagrodzenie)
  • w wyniku zasiedzenia.

Służebność gruntowa wraz ze służebnością przesyłu są jedynymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, które można zasiedzieć, ale pod warunkiem korzystania z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).

W takim wypadku stosuje się przepisy o zasiedzeniu nieruchomości.

Służebność wygasa na skutek jej niewykonywania przez 10 lat.

Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym, uregulowanym w Kodeksie postępowania cywilnego w art. 609-610. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej wynosi 200 zł.

Służebność przesyłu – służebność, której przedmiotem jest korzystanie z urządzeń służących do przesyłu energii, substancji itp. (art. 3051 do 3054kc).

Katalog najczęstszych spraw związanych ze służebnością przesyłu:

• sprawy o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości; • sprawy o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu; • sprawy o usunięcie urządzeń infrastruktury energetycznej z nieruchomości; • roszczenie o przesunięcie urządzeń w inne miejsce nieruchomości; • sprawy o przeniesienie własności części gruntu, który został zajęty zabudową elektroenergetyczną;

Służebność powstaje w drodze:

  • umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej,
  • orzeczenia sądowego (przy odmowie przez właściciela gruntu bądź przedsiębiorstwo energetyczne ustanowienia służebności; w takim wypadku należy się właścicielowi gruntu wynagrodzenie)
  • w wyniku zasiedzenia.

Służebność osobista – obciążenie nieruchomości prawem przysługującym konkretnej osobie fizycznej, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność osobista nie wchodzi w skład spadku, jednakże osoba której przysługuje służebność mieszkaniowa, może umówić się z właścicielem, iż po jego śmierci służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Wygaśnięcie służebności co do zasady z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże jeżeli uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może zażądać zmiany służebności na rentę.

Służebność tego rodzaju jest niezbywalna.

Nie można jej nabyć poprzez zasiedzenie.

ODWOŁANIE DAROWIZNY

Darowizna – umowa, której treścią jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy.

Rażąca niewdzięczność obdarowanego. Odwołanie darowizny

Darowiznę może odwołać darczyńca gdy obdarowany zachował się w stosunku do niego w sposób rażąco niewdzięczny, stosuje się wówczas przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Odwołanie darowizny następuje w formie pisemnej.

Odwołanie darowizny jest niedopuszczalne jeśli darczyńca przebaczył obdarowanemu. Nadto, darowizny nie można odwołać, jeśli darowizna czyni zadość zasadom współżycia społecznego.

Niedostatek darczyńcy

Jeżeli darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany zobowiązany jest (w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia) dostarczać darczyńcy środków do życia; może wszakże zwolnić się od tego obowiązku zwracając równowartość darowizny.

NARUSZENIE POSIADANIA LUB WŁASNOŚCI

Roszczenia petytoryjne – roszczenia służące ochronie prawa własności. Własność polega na prawie władztwa nad rzeczą z wyłączeniem innych osób. Ochronę petytoryjną określają dwa podstawowe roszczenia: windykacyjne i negatoryjne.

Roszczenie windykacyjne

Roszczenie windykacyjne to inaczej roszczenie o wydanie rzeczy.

Zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego właściciel rzeczy może żądać od osoby, która nią faktycznie włada aby rzecz została mu wydana (chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą).

Roszczenie negatoryjne

Z roszczeniem tym może wystąpić właściciel którego prawo zostało naruszone w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie go faktycznego władania rzeczą. Roszczenie składa się z dwóch uprawnień:

  • żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem polega na domaganiu się usunięcia cudzej rzeczy oraz usunięcia skutków naruszenia (np. żądanie usunięcia bezpodstawnie posadowionego muru).,
  • roszczenia o zaniechanie naruszeń ma na celu doprowadzenie do powstrzymania nieuprawnionego od bezprawnych działań odnoszących się do rzeczy cudzej. Roszczenie to aktualne jest wtedy gdy istnieje obawa dalszych naruszeń. Ma to miejsce w razie istnienia tzw. immisji – czyli np. emisji przykrych zapachów, bądź hałasów z działki sąsiedniej.

Roszczenia posesoryjne – roszczenia służące ochronie posiadania. Należy pamiętać, że samo posiadanie nie jest prawem, a stanem faktycznym, polegającym na władztwie nad rzeczą, chronionym przez prawo.

Zgodnie z art. 344 Kodeksu, posiadaczowi, którego posiadanie zostało naruszone, przysługują tzw. roszczenia posesoryjne na które składają się:

  • roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego
  • roszczenie o zaniechanie naruszeń

Po upływie terminu rocznego od naruszenia roszczenie wygasa.