Hipoteka przymusowa – sposób na zabezpieczenie i skuteczną egzekucję należności

Stosunek zobowiązaniowy łączy się z powinnością spełnienia określonego świadczenia przez jedną z jego stron bądź wzajemnie przez każdą z nich. Sama świadomość obowiązku po stronie dłużnika nie gwarantuje jednak, że dobrowolnie on zobowiązanie wykona. Wierzyciel stosuje zatem różnorodne środki prawne dla zabezpieczenia przysługującej mu wierzytelności, czyli uprawnienia do żądania spełnienia świadczenia na jego rzecz. Przedmiotem niniejszego opracowania jest charakterystyka hipoteki przymusowej jako środka zabezpieczającego wierzytelność oraz wspomagającego skuteczną egzekucję, a także omówienie procedury jej ustanowienia.

Ustanowienie hipoteki przymusowej

Dla zagwarantowania zaspokojenia się z majątku dłużnika, wierzyciel może zawrzeć z zobowiązanym umowę o ustanowienie hipoteki (zob. art. 681 u.k.w.h.) na którejkolwiek z jego nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, bądź wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Podobne zabezpieczenie wierzyciel uzyska, ustanawiając w drodze umowy z zobowiązanym, zastaw na jego rzeczach ruchomych (zob. art. 307 k.c.). W obu wskazanych wyżej wypadkach dochodzi w istocie do obciążenia ruchomych albo nieruchomych składników majątku dłużnika ograniczonymi prawami rzeczowymi w ten sposób, że w razie niewykonania zobowiązania przez dłużnika, uprawniony będzie mógł sprzedać obciążoną rzecz i zaspokoić się z zapłaconej za nią ceny.

Niezależnie jednak od sytuacji, w której dłużnik i wierzyciel umówią się co do sposobu zabezpieczenia wierzytelności, możliwe jest obciążenie nieruchomości zobowiązanego hipoteką przymusową. W przeciwieństwie do wskazanych wyżej form zabezpieczenia, ustanowienie hipoteki przymusowej jest zależne wyłącznie od woli i inicjatywy wierzyciela i następuje w razie braku akceptacji, a nawet pomimo sprzeciwu dłużnika.

Zgodnie z art. 109 u.k.w.h. „wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (…)”. Oznacza to, że przesłanką uzyskania zabezpieczenia w postaci hipoteki przymusowej jest dysponowanie przez wierzyciela tytułem wykonawczym. Tytułem wykonawczym jest natomiast tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności. Katalog tytułów egzekucyjnych został wprost zawarty w art. 777 k.p.c. Należą do nich prawomocne albo podlegające natychmiastowemu wykonaniu wyroki i postanowienia sądów oraz orzeczenia referendarzy sądowych, ugody sądowe i pozasądowe oraz akty notarialne określonej treści.

Aby tytuł egzekucyjny stał się tytułem wykonawczym musi zostać opatrzony klauzulą wykonalności, która ma postać postanowienia. Innymi słowy wierzyciel, który posiada korzystne dla siebie orzeczenie sądu, ugodę albo akt notarialny, w którym dłużnik poddał się dobrowolnie egzekucji, powinien złożyć wniosek o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności wraz z załącznikiem w postaci oryginału tytułu egzekucyjnego (np. odpisu wyroku albo wypisu aktu notarialnego, niedopuszczalne jest złożenie do sądu wraz z wnioskiem kserokopii tytułu egzekucyjnego). Jeżeli tytułem egzekucyjnym jest orzeczenie sądu, to ten sąd, który je wydał jest właściwy do nadania klauzuli wykonalności. Jeśli zaś tytułem jest akt notarialny albo rozstrzygnięcie sądu administracyjnego, wniosek o nadanie mu przedmiotowej klauzuli należy złożyć do sądu rejonowego, w którego okręgu dłużnik ma miejsce zamieszkania (gdy jest osobą fizyczną) albo siedzibę (gdy jest to osoba prawna np. spółka z o.o. albo inna jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej np. spółka osobowa, stowarzyszenie). Zgodnie z przepisami postępowania cywilnego sąd winien rozpoznać wniosek wierzyciela w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności w terminie 3 dni od jego złożenia. Należy jednak pamiętać, że wskazany termin jest instrukcyjny, a zatem sąd powinien się do niego zastosować, jednakże w zasadzie nie grożą mu żadne konsekwencje w przypadku jego niedochowania. Wierzyciel musi zatem liczyć się z tym, że w praktyce klauzula wykonalności zostanie nadana w ciągu około dwóch tygodni od dnia złożenia wniosku. Nie oznacza to bynajmniej, że należy tolerować każdy wypadek opóźniania się przez sąd z wydawaniem postanowień o nadaniu klauzul wykonalności – zawinione i powtarzające się zachowanie sędziego powinno zostać zgłoszone w formie skargi do prezesa danego sądu.

Wierzyciel, który posiada tytuł wykonawczy, spełnia wskazane w ustawie przesłanki obciążenia hipoteką przymusową nieruchomości stanowiącej własność dłużnika. Aby jednak hipoteka przymusowa powstała koniecznym jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla tejże nieruchomości. Powyższe należy wywodzić z treści art. 67 u.k.w.h., zgodnie z którym „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”. Oznacza to, że wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny – hipoteka ta zaczyna istnieć i obciążać nieruchomość tylko wtedy, gdy zostanie ujawniona w księdze wieczystej.

Wierzyciel zainteresowany uzyskaniem zabezpieczenia swej wierzytelności w postaci hipoteki przymusowej winien złożyć na urzędowym formularzu wniosek o ustanowienie tejże hipoteki do właściwego sądu. Do wniosku należy załączyć oryginał tytułu wykonawczego tj. tytuł egzekucyjny wraz z postanowieniem sądu o nadaniu mu klauzuli wykonalności. W dniu wpłynięcia wniosku w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika czyniona jest wzmianka o przedmiotowym wniosku. W wypadku pozytywnego jego rozpatrzenia hipoteka przymusowa zostaje ujawniona w dziale IV księgi wieczystej.

Skutki i korzyści ustanowienia hipoteki przymusowej dla wierzyciela
Niewątpliwie, obciążenie nieruchomości dłużnika daje wierzycielowi pewność, że jeśli nie uzyska od dłużnika świadczenia, to na pewno zaspokoi się z ceny, za którą rzecz zostanie sprzedana. Nie można jednak przyjmować, że hipoteka przymusowa spełnia – jak hipoteka umowna – wyłącznie rolę zabezpieczającą. Umacnia ona bowiem pozycję wierzyciela w razie ewentualnego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Z niektórych orzeczeń Sądu Najwyższego wynika nawet, że „hipoteka przymusowa należy do szeroko rozumianego postępowania egzekucyjnego. (…) postępowanie wieczystoksięgowe dotyczące wpisu hipoteki przymusowej nie jest sposobem egzekucji, ani jego skutkiem nie jest wyegzekwowanie roszczenia, ale zmierza ono do ułatwienia przyszłego postępowania egzekucyjnego, stanowiąc środek zabezpieczenia interesów fiskalnych”, a w związku z tym „postępowanie dotyczące hipoteki przymusowej w księdze wieczystej powinno być traktowane jak postępowanie egzekucyjne”. W innych znów opracowaniach spotkać się można ze stanowiskiem przeciwnym a mianowicie, że „hipoteka przymusowa nie jest szczególnego rodzaju środkiem egzekucji, a postępowanie o jej wpis ma charakter samodzielny i nie ma podstaw do stosowania do niego przepisów o postępowaniu egzekucyjnym”.

Przedmiotem niniejszego opracowania nie jest polemika z przedstawicielami doktryny oraz analiza niejednolitego orzecznictwa dotyczącego hipoteki przymusowej, toteż powstrzymam się od jakikolwiek jednoznacznej konstatacji w tej materii. Nie budzi jednak wątpliwości, że hipotekę umowną ustanawia się wraz z powstaniem zobowiązania, a obciążenie nią majątku dłużnika stanowi często warunek uzyskania np. kredytu. Przesłanką ustanowienia hipoteki przymusowej jest natomiast posiadanie przez wierzyciela tytułu wykonawczego. Wierzyciel działania w celu uzyskania tego tytułu podejmuje zwykle dopiero w sytuacji, w której dłużnik nie spełnia świadczenia, mimo że stało się ono wymagalne. Nie sposób zatem odmówić zasadności stwierdzeniu, że wierzyciel zwykle ustanawia na swoją rzecz hipotekę przymusową wówczas, gdy zaczyna się obawiać, iż dłużnik nie wykona zobowiązania. Obciążenie nieruchomości dłużnika hipoteką przymusową dyktowane jest zatem chęcią zapewnienia sobie pierwszeństwa zaspokojenia w razie wszczęcia egzekucji przeciwko zobowiązanemu.

Mając na uwadze spostrzeżenia poczynione powyżej, należy przybliżyć korzyści płynące dla wierzyciela z ustanowienia hipoteki przymusowej.

Przede wszystkim, wierzyciel, który ustanowił ją na swoją rzecz na nieruchomości dłużnika podlega – w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego z tegoż majątku – zaspokojeniu w tak zwanej grupie V. Jeżeli zatem dojdzie do zajęcia nieruchomości, następnie jej opisu i oszacowania, a wreszcie licytacji i skutecznej sprzedaży, wierzyciel zabezpieczony hipoteką przymusową otrzyma z ceny zbycia swoją należność pieniężną zaraz po komorniku prowadzącym to postępowanie egzekucyjne, uprawnionych do alimentów, pracownikach i ewentualnie wierzycielu zabezpieczonym hipoteką morską. Gdyby zaś analizowany przeze mnie wierzyciel nie miał zabezpieczenia w postaci hipoteki przymusowej i jako taki wszcząłby egzekucję z nieruchomości dłużnika albo przyłączyłby się do egzekucji już trwającej, mógłby liczyć na zaspokojenie dopiero w kategorii IX. Jego należność zostałaby zatem wyprzedzona nie tylko przez koszty egzekucyjne, świadczenia alimentacyjne, świadczenia pracownicze, lecz także przez wierzytelności zabezpieczone hipotekami, podatki oraz świadczenia z tytułu ubezpieczeń społecznych. Wierzyciel zostałby zaspokojony dopiero wtedy, kiedy po pokryciu wyliczonych wyżej należności zostałoby cokolwiek z sumy uzyskanej z egzekucji. Nadto, jeżeli wierzyciel nie byłby jedynym zaspokajanym w kategorii IX, a pozostająca do podziału kwota nie wystarczałaby na spełnienie należnego mu świadczenia w całości, zostałby zaspokojony tylko częściowo – stosunkowo do wysokości jego wierzytelności.

Widać zatem wyraźnie, że zabezpieczenie się przez wierzyciela poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej, o ile wierzyciel ten nie obciążył wcześniej na swoją rzecz nieruchomości dłużnika hipoteką umowną, istotnie zwiększa prawdopodobieństwo całkowitego bądź niemal pełnego zaspokojenia się w wyniku ewentualnej egzekucji. Oczywiście najkorzystniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy interesujący nas wierzyciel jest pierwszym, który obciążył nieruchomość jakąkolwiek hipoteką. Jeżeli bowiem jego hipoteka przymusowa jest drugą lub kolejną ustanowioną na nieruchomości zwiększa się niebezpieczeństwo, że w wypadku egzekucji suma uzyskana z licytacji nie wystarczy na otrzymanie należnego mu świadczenia, tym bardziej, że należności zaliczone do kategorii IV (zabezpieczone hipoteką morską) i V (zabezpieczone hipoteką umowną bądź przymusową) są zaspokajane w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu. Jeżeli zatem nieruchomość dłużnika, na której wierzyciel chciałby ustanowić hipotekę przymusową jest już obciążona ograniczonym prawem rzeczowym warto sprawdzić, czy dłużnik nie jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym innej nieruchomości bądź uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do innego lokalu, które nie są jeszcze obarczone żadnymi hipotekami.

Wierzyciel, składając wniosek o ustanowienie hipoteki, powinien zwrócić uwagę także i na to, czy na tej nieruchomości toczy się już postępowanie egzekucyjne. Pierwszą fazą egzekucji z nieruchomości jest zaś jej zajęcie, które polega na wezwaniu dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania oraz jednoczesne przesłanie przez komornika wniosku o dokonanie wpisu do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (zob. art. 923 oraz 924 § 1 k.p.c.). Jak przesądził SN w wyroku z dnia z dnia 6 maja 2009 r., „dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej (złożenie wniosku do zbioru dokumentów) stanowi ostateczny termin zajęcia nieruchomości w stosunku do wszystkich, jeśli wcześniej nie uzyskali wiedzy o tym zdarzeniu. W stosunku do dłużnika zajęcie będzie skuteczne z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu, chyba że doręczenie nastąpiło później niż wpis lub uzyskanie wiedzy o wszczęciu egzekucji z innego źródła”. Wpis o wszczęciu egzekucji umieszcza się w dziale III księgi wieczystej i chociaż nie jest on elementem stanu prawnego nieruchomości, to stanowi jednoznaczną informację o związanych z egzekucją szczególnych skutkach rozporządzenia zajętym majątkiem.

Zajęcie nieruchomości rodzi istotne skutki prawne dla wierzyciela chcącego po tym fakcie ustanowić na nieruchomości hipotekę przymusową. Jak bowiem wynika wprost z art. 930 § 3 k.p.c. „w razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie”. Innymi słowy wierzyciel, który obciążył nieruchomość hipoteką przymusową po jej zajęciu będzie mógł zaspokoić się z ewentualnej sumy uzyskanej z egzekucji dopiero w kategorii IX. Przywileje, które niesie dla wierzyciela hipoteka przymusowa już wówczas nie obowiązują. Wierzyciel zaniepokojony postawą dłużnika powinien zatem jak najszybciej podjąć kroki w celu ustanowienia hipoteki przymusowej, jeśli chce zwiększyć swoje szanse na odzyskanie należnego mu świadczenia. Aktywność podjęta zbyt późno, tj. po zajęciu nieruchomości dłużnika może zaś spowodować, że ustanowienie hipoteki przymusowej będzie po prostu pozbawione swego głównego celu. Nie oznacza to bynajmniej, że należy odstąpić od obciążenia nieruchomości hipoteką przymusową, jeżeli egzekucja z niej już się toczy. Może się bowiem okazać, że inni wierzyciele odstąpią od kontynuowania egzekucji, bowiem np. porozumieją się z dłużnikiem i nastąpi umorzenie postępowania egzekucyjnego na mocy art. 825 pkt 1 k.p.c., tj. na wniosek wierzyciela, pomimo że nie doszło do zlicytowania nieruchomości. W takim wypadku zabezpieczenie na nieruchomości zobowiązanego w postaci hipoteki przymusowej zostanie utrzymane i w przypadku wszczęcia w przyszłości kolejnej egzekucji będzie korzystało z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla wierzytelności zabezpieczonych hipoteką.

Podsumowanie

Hipoteka przymusowa jest jednym z rodzajów ograniczonego prawa rzeczowego – hipoteki. Jest ustanawiana w drodze jednostronnej czynności wierzyciela niezależnie od woli dłużnika. Z uwagi na przesłankę umożliwiającą obciążenie nią nieruchomości – posiadanie tytułu wykonawczego, należy przyjąć, że służy ona przede wszystkim zwiększeniu szans wierzyciela na zaspokojenie się w toku ewentualnej egzekucji zwłaszcza, gdy zobowiązany okazał się nierzetelny w stosunku do więcej niż jednego wierzyciela i jest prawdopodobne, że wartość wszystkich egzekwowanych należności przekroczy wartość majątku dłużnika.

Mimo korzyści płynących z ustanowienia hipoteki przymusowej, moja dotychczasowa praktyka adwokacka pozwala na wniosek, że stosunkowo niewielu „zwykłych” wierzycieli – osób fizycznych, przedsiębiorców, korzysta z tej formy zabezpieczenia swoich wierzytelności będącej jednocześnie środkiem ułatwiającym szanse ich uzyskania w postępowaniu egzekucyjnym. Póki co stosowanie omamianego rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego pozostaje zaś domeną Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz organów podatkowych, które nader często zabezpieczają swoje należności właśnie poprzez obciążanie nieruchomości zobowiązanych hipotekami przymusowymi.